一(yī)线城市(shì)，也不(bù)端(duān)着(zhe)了。

　　昨天，深圳取(qǔ)消二手房指导价的消息在(zài)房产(chǎn)圈刷屏了(le)。

　　这条(tiáo)消息为什(shén)么这么重要(yào)？首先二手(shǒu)房指导价被(bèi)称为(wèi)“核(hé)弹级(jí)”政策，其次深(shēn)圳几乎是最后一(yī)个(gè)还在“认真(zhēn)”实施这条(tiáo)政策的(de)城市，最后深圳是房价前三的(de)核(hé)心城(chéng)市。所以，深圳(zhèn)的(de)一举(jǔ)一动都具(jù)有风向标意义。

　　有分析(xī)人(rén)士指出，深圳二手(shǒu)房指导价如果(guǒ)取(qǔ)消，首先(xiān)有利于深圳二手房回暖，然后二(èr)手房(fáng)回暖(nuǎn)有利于深圳楼(lóu)市总(zǒng)体回暖，最(zuì)后深圳楼市回暖有利于(yú)全国楼市回暖....

　　看吧，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调控”退出？

　　昨天(tiān)，深圳疯传“二手(shǒu)房指导价”正式(shì)结束。传言称：二手房贷款不按(àn)官方参(cān)考价(jià)（指导(dǎo)价），银(yín)行核定房价以网(wǎng)签备案价和评估价孰低为准。

　　自此，参考价真正变成了“参考价”。

　　目前(qián)没(méi)有看到官方文件。据(jù)证券时(shí)报21日消息(xī)，目前深圳多家(jiā)大(dà)行表示“尚未接到正(zhèng)式通知(zhī)，目前仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还(hái)需要持续的(de)关注(zhù)。

　　易居研究院(yuàn)研究总(zǒng)监(jiān)严(yán)跃进认为，本次政策大概率为真，更(gèng)多体现为银行贷款等(děng)领域(yù)按照新(xīn)的规(guī)则进(jìn)行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候(hòu)，有些事(shì)情，是不用发文件的(de)。毕竟(jìng)可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指(zhǐ)导价横空出世。当时，深圳一口(kǒu)气公布了(le)全市3595个(gè)小区(qū)的参(cān)考(kǎo)价，很多南山、福(fú)田、宝安中心(xīn)区(qū)的高价盘，直(zhí)接按照当时的(de)市(shì)场(chǎng)价打了5折、6折来(lái)“指导”，银行只能按照指导价来计算(suàn)首付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉害，但经历了这两年的痛(tòng)苦(kǔ)，才深知(zhī)为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举(jǔ)个例子(zi)，市场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首(shǒu)付3成即300万；如(rú)果(guǒ)指导价(jià)打(dǎ)七折即(jí)700万，那么(me)首(shǒu)付(fù)3成210万(wàn)，加上需要全款支付的部分，实(shí)际首付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首付5成了（多给210万首付）。这直接让大批量买(mǎi)家(jiā)，失去(qù)了购房(fáng)能力，相当于强(qiáng)势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳(zhèn)推行二手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都、三亚、西(xī)安、合(hé)肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事实也(yě)确实证明(míng)了，这条政策(cè)的“核弹(dàn)”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根据安居(jū)客的统计，实施二手房指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年受到(dào)疫情的影(yǐng)响，二手房更是惨不忍睹。以(yǐ)2022年12月数据(jù)为例，全国70个大中城市房价只有6个同比上涨，其(qí)他(tā)的(de)泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉(chén)重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家研究中心数据显示：成交量上，二手房指导(dǎo)价(jià)出(chū)台当年(nián)，深圳二手住宅成交量同比下(xià)滑(huá)57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交(jiāo)量同比下滑47％，全年成(chéng)交量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录，相较2020市场高峰缩(suō)水(shuǐ)近八成。

　　价格方面，与二手房指导价发布(bù)当(dāng)月相比，如(rú)今(jīn)二(èr)手房挂牌(pái)价低于(yú)及接近(jìn)参考(kǎo)价的(de)房源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳(zhèn)各区二手房成交TOP10小区中，过半(bàn)成交(jiāo)价低于(yú)参考价。

　　只有真实(shí)经历其中的(de)人，才(cái)能深切的感知(zhī)其威力。

　　深圳房东，斩仓的新闻(wén)不(bù)绝于耳。

　　据说一位码农三年前高杠杆买了2套华(huá)润城(chéng)，月供12万，最终(zhōng)亏损(sǔn)1奶啤是什么做的，奶啤是什么做的酒000万破产(chǎn)。据媒体推测，如(rú)果案(àn)例(lì)属实，买家的实际购房成(chéng)本(běn)高达20万/平，目前价格跌至14万/平，叠加(jiā)这三年的房贷和(hé)持有成本，差不多(duō)亏损超千万(wàn)。

　　深(shēn)圳一大批人(rén)这两年感受到(dào)了(le)太多“心酸”。二手房成交量创下多年(nián)新(xīn)低，学区房神话(huà)不(bù)再，房产中介(jiè)的日子(zi)难过，投(tóu)资(zī)客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以(yǐ)来(lái)，实施了二手房指导价的城市陆陆续(xù)续低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡(bǎo)垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线(xiàn)城市也不端(duān)着了(le)。

　　近日，北京(jīng)在房山区试点多(duō)子(zi)女(nǚ)家(jiā)庭和职住平衡家(jiā)庭购(gòu)房支(zhī)持政策。上海也考虑予以多(duō)孩家庭在新(xīn)房计分(fēn)制度(dù)政策上的支持。

　　从最新(xīn)公布的(de)3月(yuè)份70个大中城市(shì)商(shāng)品住宅销售(shòu)价格变(biàn)动情况来看，广州(zhōu)、深圳的新(xīn)房、二手房价格仍然(rán)是同比去年依然是下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比增长了，其他二线城市如杭(háng)州、成(chéng)都(dōu)、南京、合肥等城市价格都是同比(bǐ)上涨的。

　　广州、深(shēn)圳能不(bù)急吗？

　　事实上，上面可(kě)能更(gèng)急。3月份，两部门联合(hé)发文，全面推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过户(hù)”全国实(shí)施，这是(shì)一条被广(guǎng)泛好评的新政。对于激活二手房交易(yì)，具(jù)有(yǒu)定海神针般的(de)作用。

　　住建部部长倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房地产(chǎn)企业要发挥国民经济(jì)“顶梁柱”“压(yā)舱石”作用。回归到常识，从字面理解(jiě)一下(xià)这(zhè)两个词，意思就是——顶(dǐng)梁柱(zhù)如果(guǒ)不行了，上面不(bù)就(jiù)塌了嘛？压(yā)舱(cāng)石如果压不住，小船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的(de)政策(cè)，还(hái)有一大波正(zhèng)在(zài)路(lù)上...

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