近两年火爆的创(chuàng)新产品公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了(le)解(jiě)资产类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配(pèi)情况尚未(wè小黄人名字分别叫什么i)公布(bù)。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金(jīn)份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可以分析(xī)基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的(de)重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法(fǎ)规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要(yào)特(tè)征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不(bù)等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债券(quàn)相对高(gāo)的收益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑小黄人名字分别叫什么赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重(zhòng)因素(sù)的(de)影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基(jī)金份(fèn)额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特(tè)性，关注二(èr)级市(shì)场扰(rǎo)动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是(shì)变动的，与现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是(shì)持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面(miàn)临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益(yì)，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的(de)时(shí)，应(yīng)了(le)解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成(chéng)区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含(hán)“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也认为(wèi)，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营项目在经营权到(dào)期(qī)后不再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为(wèi)“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于(yú)这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的(de)假设反映在基础资产的估(gū)值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收(shōu)益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)

　　在基金分红的(de)时点，多位业内(nèi)人士还(hái)表示(shì)，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产(chǎn)的(de)运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市(shì)场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产可(kě)以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比(bǐ)较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也(yě)称。

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