近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集(jí)分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目(mù)底层资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的(de)稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期(qī)分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为进行投资决策(cè)的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投(tóu)资者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设(shè)施基金应当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等同于债(zhài)券(quàn)的(de)固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为(wèi)安”外，市场对(duì)于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素(sù)之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同(tóng)，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派(pài)”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个(gè)部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把(bǎ)“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投(tóu)资者(zhě)应(yīng)该注意的情况。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的(de)收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资tan1等于多少，tan1等于多少兀产属(shǔ)性不同而形成区(qū)别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所(suǒ)以相(xiāng)对(duì)股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限较长的(de)特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派率相对较(jiào)低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金(jīn)份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下(xià)降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期限产生的(de)现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的更新(xīn)改造或补缴土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士(shì)还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和(hé)评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经(jīntan1等于多少，tan1等于多少兀g)营活(huó)动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低，对产权类(lèi)的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自底层资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合(hé)考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实(shí)力(lì)、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来(lái)选择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效(xiào)应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同(tóng)时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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