5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金(jīn)为代(dài)表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方(fāng)和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募(mù)对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之(zhī)处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步(bù)，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏(sū)链(liàn)上最后一环，且首季并(bìng)非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在(zài)盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊的行情里包(bāo)括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了(le)更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持(chí)谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了(le)，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万亿元(yuán)。中国存(cún)量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人(rén)均住房面积（接近30平/人），我国均已告(gào)别(bié)住房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出(chū)清的过程。这个过(guò)程(chéng)中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但(dàn)不(bù)代(dài)表没(méi)有投资机会(huì)，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个(gè)股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段恰好排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期(qī)归来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品(pǐn)及服务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的收(shōu)入利润规(guī)模(mó)大幅度复(fù)苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了知名机构在(zài)其(qí)中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产(chǎn)公(gōng)司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名(míng)第九位，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊(kān)》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌和(hé)兼(jiān)并(bìng)重组后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本(běn)土地，龙头房企的拿地(dì)力度(dù)（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在(zài)当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思或存在发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分(fēn)公(gōng)司尤其是(shì)央企占据显著优(yōu)势，其主要又体(tǐ)现为库存的(de)优(yōu)势。央企(qǐ)地(dì)产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源(yuán)和良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国(guó)央企相较(jiào)于民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩(jì)强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估(gū)的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力，以此(cǐ陌上花开是什么意思,代表什么，微信名陌上花是什么意思)带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提(tí)升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国资背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企(qǐ)央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额持(chí)续提升，再次是拿(ná)地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的业(yè)绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去两三年(nián)时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心(xīn)城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复(fù)但仍处于(yú)调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表(biǎo)示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定(dìng)性(xìng)。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月相对表现(xiàn)较(jiào)好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市(shì)都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲业(yè)绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏力现象。也(yě)就是说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的(de)时(shí)候，只能赚他基(jī)本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少数的、做(zuò)得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐(zhú)步体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去(qù)等待它的基本面(miàn)不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个(gè)股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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