5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机(jī)构(gòu)对(duì)于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一(yī)季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募(mù)基金对(duì)房地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公(gōng)募所持(chí)有的房地(dì)产行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值(zhí)在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却断(duàn)崖(yá)式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续。数(shù)据(jù)统(tǒng)计显示(shì)，公募重仓持(chí)有(yǒu)房地(dì)产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房(fáng)地产是(shì)复苏链上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要(yào)时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房(fáng)地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化(huà)时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二级市场(chǎng)投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收(shōu)获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行(xíng)业(yè)在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么(me)投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给(gěi)侧发(fā)生了(le)更大的变(biàn)化。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也不支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或(huò)将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产(chǎn)爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼(yú)的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回(huí)落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投(tóu)资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票(piào)投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个(gè)股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地(dì)产(chǎn)指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了(le)10％，它(tā)们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上(shàng)实(shí)发展，五(wǔ)一假期(qī)归(guī)来后日成交量明(míng)显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营业务(wù)为(wèi)房地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也(yě)是(shì)上海本地房企，其(qí)第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了知名机构(gòu)在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地(dì)产公(gōng)司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu蜡的熔点是多少度)《红(hóng)周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土地供(gōng)给较多（券(quàn)商测算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资(zī)金紧张没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债率基(jī)本(běn)在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以(yǐ)上，加(jiā)杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在(zài)发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产行业的结(jié)构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融(róng)资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资(zī)产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的(de)角度从中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑(jí)在于集中度提升(shēng)后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和现金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资产的(de)质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要(yào蜡的熔点是多少度)客(kè)观地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可以维持，首先(xiān)是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也(yě)根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长。而这些公司(sī)也是(shì)机构的重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两(liǎng)三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京、上(shàng)海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况。而现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房地产以及(jí)其(qí)上下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的(de)复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断(duàn)地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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