文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后谁有钱(qián)谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户(hù)比超过(guò)1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效(xiào)机制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和(hé)长期平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交(jiāo)钱一(yī)手交货(huò)，预(yù)售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预(yù)售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在(zài)项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制(zhì)度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触(chù)发风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历(lì)史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾(wěi)风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升(shēng)开(kāi)发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当(dāng)期三好(hǎo)生(shēng)、新(xīn)模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务(wù)院发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第(dì)95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模(mó)式一经推行，购(gòu)买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层(céng)出(chū)售(shòu)的基础上，将(jiāng)“按(àn)揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉(jué)和多(duō)年经营杂货(huò)铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的(de)一块(kuài)地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的(de)分(fēn)期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决(jué)了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中(zhōng)国香港管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短缺(quē)问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以(yǐ)来，中国内(nèi)地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强(qiáng)调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制度不再(zài)适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商(shāng)品房的需(xū)求量大(dà)，而社会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿(cháng)实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开(kāi)始房改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极(jí)大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证(zhèng)-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十(shí)年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中国(guó)内地商品房销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积的(de)比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的(de)快速发展，房地(dì)产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来(lái)房地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产(chǎn)带动(dòng)的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带动产业链占GDP的9.9％95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通（间接贡献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)完(wán)全拉动的投(tóu)资(zī)占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通(tōng)道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房(fáng)市(shì)值占股债房市值的(de)比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国(guó)资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房(fáng)等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据购房合(hé)同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银行进(jìn)行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的(de)风险(xiǎn)较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看(kàn)，预售制助推(tuī)部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行(xíng)获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品(pǐn)房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关(guān)的工程建设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由房(fáng)地(dì)产管理部门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市则按照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整(zhěng)体(tǐ)来(lái)说，国外商品房预(yù)售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的(de)预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是(shì)开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国(guó)平(píng)均首(shǒu)付比(bǐ)例为12％。

　　余(y95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通ú)款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部(bù)来(lái)自(zì)银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查(chá)后发(fā)放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国法律全(quán)部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支(zhī)付(fù)节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水暖电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按(àn)施工(gōng)节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一(yī)名律(lǜ)师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期(qī)房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环(huán)节内容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商(shāng)出现财务、经营问(wèn)题时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔(péi)付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方式(shì)，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一(yī)般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也由律师监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入开发商(shāng)账户前经过两道关(guān)口(kǒu)，有利于保障购(gòu)房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超(chāo)5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结(jié)束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多(duō)次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付(fù)定(dìng)金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才可预(yù)售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订(dìng)定金保证委托(tuō)合同，设置(zhì)购房者(zhě)定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款(kuǎn)也受该措施保护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者(zhě)可(kě)凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支(zhī)付15％的(de)首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度(dù)付款的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随(suí)着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋(wū)保修期(qī)，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前(qián)房地产到了(le)政(zhèng)策出(chū)手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面(miàn)，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机(jī)制。长效(xiào)机制四(sì)大(dà)关键是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违约(yuē)后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免(miǎn)费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通