5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数(shù)据(jù)显示(shì)，以南方和(hé)华夏的(de)两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基(jī)金一(yī)季报统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地(dì)方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)或“底(dǐ)部回升”

　　<蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗strong>行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募(mù)基金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了(le)三(sān)年来的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的(de)持股比(bǐ)例也(yě)同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续(xù)。数(shù)据统(tǒng)计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分(fēn)别为保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇口，排(pái)在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其是(shì)万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金(jīn)地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线城市(shì)好于(yú)三(sān)四(sì)线城市。而(ér)映射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产等几类行业在(zài)盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没(méi)有(yǒu)什么(me)投(tóu)资机会的。但(dàn)在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居(jū)民(mín)存款数(shù)量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代已经过(guò)去，未(wèi)来行业的需(xū)求或将回落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万(wàn)房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分(fēn)别是上实(shí)发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排(pái)名第(dì)一的(de)上实发展，五一假期归来后日(rì)成交(jiāo)量明(míng)显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现(xiàn)营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十(shí)大(dà)流通股股(gǔ)东来看，各(gè)类机(jī)构都有对其布局的(de)例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏。究其原(yuán)因，一方面是(shì)该公司后疫(yì)情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方面则(zé)是公司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前(qián)十(shí)中，这也是连续第(dì)三个季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前十(shí)。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产(chǎn)则是主要布局(jú)在深圳的地(dì)产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首(shǒu)季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流通股股东行列。具体(tǐ)说(shuō)来(lái)， 南(nán)方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相(xiāng)关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前(qián)房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机(jī)会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中(zhōng)特估(gū)，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题，市场对(duì)民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行(xíng)业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻(luó)辑在于集中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估值(zhí)相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持(chí)低(dī)位，其次是销售份额持续(xù)提升(shēng)，再次是(shì)拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也(yě)是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提醒表(biǎo)示，在房地(dì)产的复苏过程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确定性(xìng)。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始(shǐ)又(yòu)在往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况(kuàng)，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年(nián)报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长(zhǎng)不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不(bù)是(shì)赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基(jī)蒂玮娜手表是杂牌吗，蒂玮娜手表一千多值得买吗本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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