一线城市(shì)，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房(fáng)指导价的(de)消息在房产圈(quān)刷屏了。

　　这(zhè)条消息为(wèi)什么(me)这么重(zhòng)要？首先二手房指导价(jià)被称为“核弹级”政策，其次深圳(zhèn)几乎是最后一(yī)个还在“认(rèn)真”实施(shī)这条政策(cè)的城市，最(zuì)后深圳是房价前(qián)三的核心城市。所(suǒ)以，深(shēn)圳的一(yī)举(jǔ)一动(dòng)都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士(shì)指出(chū)，深圳(zhèn)二(èr)手房指导价如果(guǒ)取消(xiāo)，首(shǒu)先(xiān)有利于深圳二手房回暖(nuǎn)，然后(hòu)二手房回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于深圳楼市总(zǒng)体回(huí)暖，最后深圳楼市回暖有利于全国(guó)楼市回暖....

　　看吧，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

　　1

　　“核弹调控(kòng)”退出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二(èr)手房指导价”正式结束。传言称：二手(shǒu)房贷款(kuǎn)不按官(guān)方参(cān)考(kǎo)价（指导价），银行核定房(fáng)价以(yǐ)网签备案价和评(píng)估价孰低(dī)为准。

　　自此，参考价真(zhēn)正变成了“参考价”。

　　目前没有看到官方(fāng)文(wén)件。据(jù)证券时报21日消息，目前深圳多家(jiā)大行表示“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按参考价办理按揭”。所以还需要持续的关(guān)注。

　　易(yì)居研究院研究总(zǒng)监严跃进认为，本次政策大概率为真(zhēn)，更多体现为银(yín)行(xíng)贷款等领域按照新的(de)规则进行，但不会出台正式(shì)文件。

　　有时候(hòu)，有些(xiē)事情，是不用发文件(jiàn)的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)横(héng)空出世。当时，深圳一口气(qì)公(gōng)布了(le)全市3595个小区的参考价，很(hěn)多(duō)南山、福田(tián)、宝安(ān)中心区的高价盘，直接(jiē)按(àn)照当时(shí)的市场价打了5折、6折来“指导(dǎo)”，银行只能按(àn)照(zhào)指导(dǎo)价来计算首(shǒu)付、发(fā)放贷款。

　　当(dāng)时大家还不(bù)觉(jué)得厉(lì)害，但经历了这两年(nián)的痛苦，才深知为啥叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的(de)房子，如果不“指导”，可以首付3成(chéng)即(jí)300万；如果(guǒ)指导(dǎo)价打七折即(jí)700万，那么首(shǒu)付3成210万，加上需要全款支付(fù)的部(bù)分(fēn)，实际(jì)首付去到了510万，相(xiāng)当于(yú)首(shǒu)付5成(chéng)了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大(dà)批量(liàng)买家(jiā)，失去了购房能力，相当于强势(shì)“降杠杆(gān)”。

　　自(zì)深圳推行(xíng)二手房(fáng)参考价以后，东莞、宁波、成都(dōu)、三(sān)亚、西安、合肥(féi)、广州等(děng)10多个城市陆(lù)续跟(gēn)进。事实也确(què)实证明了，这(zhè)条政(zhèng)策的“核弹”级别。

　　到了2021年10月(yuè)，根(gēn)据安居(jū)客(kè)的统计，实(shí)施二手(shǒu)房指导价的10个城市(shì)，有8个挂牌(pái)价降了。

　　2022年(nián)受到疫情(qíng)的影(yǐng)响，二手(shǒu)房(fáng)更是惨不忍睹。以2022年12月数(shù)据为例，全国(guó)70个(gè)大(dà)中城市房价只有6个同比上(shàng)涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深圳，有人付出了沉重代价

　　据深(shēn)圳(zhèn)乐有家研究中心数(shù)据(jù)显(xiǎn)示：成(chéng)交量上(shàng)，二(èr)手(shǒu)房指导价(jià)出(chū)台当年，深圳二(èr)手住宅成交量(liàng)同比下滑57％。2022年继续腰(yāo)斩，成交量同(tóng)比下滑(huá)47％，全年成交量仅2.2万(wàn)套，创(chuàng)近二十年最低记(jì)录，相较2020市场高峰缩水(shuǐ)近八成。

　　价格方面(miàn)，与(yǔ)二手房指导价发(fā)布(bù)当(dāng)月相比，如(rú)今二手房挂牌价低于及接近(jìn)参考价的房源占比大幅增加(jiā)。2023年一季度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小区中，过半(bàn)成(chéng)交(jiāo)价(jià)低(dī)于参考价(jià)。

　　只(zhǐ)有(yǒu)真实经历(lì)其中的人，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩(zhǎn)仓的(de)新闻(wén)不(bù)绝于(yú)耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆(gān)买(mǎi)了2套(tào)华(huá)润(rùn)城，月供12拉普拉斯分块矩阵公式例题，拉普拉斯分块矩阵公式副对角线万，最终亏(kuī)损1000万破产。据(jù)媒体推(tuī)测，如(rú)果案例属实，买家的实际(jì)购房成本高达20万/平(píng)，目前(qián)价格跌至14万(wàn)/平，叠加这(zhè)三(sān)年(nián)的(de)房贷和持有成本，差(chà)不多亏损(sǔn)超(chāo)千万。

　　深圳一(yī)大批人(rén)这两(liǎng)年感受到了太多“心酸”。二(èr)手房成交量创下(xià)多年(nián)新低，学区房神话不再，房产中介(jiè)的日子难(nán)过(guò)，投资客挥泪斩仓....

　　在稳楼市(shì)的基调下，2022年以来，实施了二手(shǒu)房指导价(jià)的(de)城市(shì)陆(lù)陆(lù)续(xù)续低调退出，目前只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向标”意义明显

　　最近一线(xiàn)城市也不端着了(le)。

　　近(jìn)日，北(běi)京在房(fáng)山区试(shì)点多子女(nǚ)家(jiā)庭和职住平衡家庭购房支持政策。上海也考(kǎo)虑予(yǔ)以多孩家庭在新房计分制度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的3月份70个大中城(chéng)市商品住(zhù)宅销售价格变动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手房价格仍然是同比(bǐ)去年依然是下降的。

　　北京、上海已(yǐ)经同比增(zēng)长了，其他二(èr)线(xiàn)城市如(rú)杭州、成都、南京(jīng)、合肥等城市(shì)价格都(dōu)是同比上(shàng)涨的。

　　广(guǎng)州、深圳能不急(jí)吗？

　　事(shì)实上，上面(miàn)可能更(gèng)急。3月份，两(liǎng)部门联(lián)合发文，全面推动二手房(fáng)“带(dài)押过户(hù)”全国(guó)实(shí)施，这是一条被广泛好(hǎo)评的新(xīn)政。对(duì)于激活二手(shǒu)房交易，具有定海神(shén)针(zhēn)般的作用(yòng)。

　　住建(jiàn)部部(bù)长倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建筑业、房地产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶梁(liáng)柱”“压舱石”作用(yòng)。回归(guī)到常识，从字面(miàn)理(lǐ)解(jiě)一下这两个词，意思就是——顶梁(liáng)柱如(rú)果不(bù)行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱石(shí)如果压不住，小船(chuán)不就翻了？

　　也许，今年扶持楼(lóu)市的(de)政策，还(hái)有一大波(bō)正在路上...

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