5月以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股多出现(xiàn姜子牙活了多少岁)小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构对于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小(xiǎo)幅增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对(duì)房地产的(de)配置看，2019年(nián)末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年(nián)市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例(lì)也(yě)同步回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据(jù)统计显(xiǎn)示(shì)，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股(gǔ)份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现(xiàn)，公募(mù)对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地(dì)产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈(quān)判(pàn)断房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的(de)红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分(fēn)类，包括(kuò)房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(姜子牙活了多少岁zī)机会的。但在这几年特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端(duān)还(hái)需要有一定的政策出(chū)来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从城(chéng)镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房(fáng)面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业进(jìn)入到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经过(guò)去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红周刊(kān)》利用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间(jiān)段恰好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目(mù)、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股东来(lái)看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布(bù)局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司(sī)等都(dōu)跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度(dù)的收入利润规模大幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东来看，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第(dì)三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中(zhōng)还(hái)有一支(zhī)大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也(yě)是一份报(bào)喜(xǐ)的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公(gōng)司(sī)股东的净(jìng)利润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地(dì)供给较多（券商(shāng)测算对应(yīng)潜(qián)在(zài)毛(máo)利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获(huò)取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出：“房(fáng)地产行业的(de)结(jié)构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业(yè)的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长期的(de)维度看(kàn)，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发(fā)展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和现金(jīn)流创造能力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去(qù)持续观察(chá)国企央(yāng)企(qǐ)在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额(é)持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至(zhì)是较大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较大(dà)。投资(zī)的驱动(dòng)能(néng)够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一(yī)季度市场恢复(fù)但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也(yě)提醒表(biǎo)示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现(xiàn)较好之外(wài)，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数(shù)城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现，到(dào)六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速(sù)度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时(shí)候，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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