“现(xiàn)在的房地产很说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用难再出(chū)现像过去(qù)十(shí)年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集(jí)团合伙人、首席经济学家洪(hóng)灏向《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化的(de)愈加明显，让机构和(hé)投资者的关注(zhù)度从板块(kuài)向(xiàng)单个(gè)标的(de)转移。上海利檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，从行业来看，无论是业(yè)绩(jì)，还是(shì)估值，房地(dì)产都(dōu)已经(jīng)双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且(qiě)是反复地(dì)杀到了底部，再往下的空间已(yǐ)经不大了。

　　三道红线等指标

　　成挖(wā)掘(jué)个股(gǔ)阿尔法重要参考

　　那么(me)如(rú)何寻找房地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪(hóng)灏指出(chū)，需要(yào)满足以下三个基(jī)准：有大的(de)国资(zī)背景的、杠(gāng)杆(gān)率较低(dī)的、此前没有(yǒu)踩过(guò)红线的。

　　他(tā)还表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金来源，可以发(fā)现，其(qí)实银行的信贷倾向是不太愿意(yì)给房企贷款的，房企的主要资金来源(yuán)来自(zì)新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相(xiāng)较一般(bān)。再关注一下，哪(nǎ)些房企能从银(yín)行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国(guó)企背景的房企，民营房企相对比较困难，所以整个行业出(chū)现了(le)一个很(hěn)明显的分(fēn)化，无论(lùn)是在销售，还是融资等各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明显。现在(zài)有(yǒu)国资背景的房(fáng)企(qǐ)在资本市场表现相对(duì)较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房企(qǐ)股价大(dà)多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示(shì)，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢(yíng)家”。而具体到如何挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优势，更具体一点，就是它的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净(jìng)负(fù)债率）是不是(shì)行业(yè)内(nèi)的(de)最低水平；利(lì)润(rùn)率是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融资成(chéng)本是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低(dī)的(de)；建安成本是否也是(shì)业内最低的；这些都是我们看重的一家房企的(de)综合成本(běn)。

　　需要注意(yì)的是(shì)，能够同时满足上(shàng)述(shù)条件的房(fáng)企(qǐ)并不多。即便是在国央企中，仍有部分房企(qǐ)出现了“三道(dào)红线(xiàn)”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股为例，《红周(zhōu)刊》根据Wind数(shù)据整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产、西藏城投、中交地产、中国武夷等国央企“三道(dào)红线(xiàn)”全(quán)踩。

　　除此之(zhī)外(wài)，城建发展(zhǎn)、京投发展(zhǎn)、光明地(dì)产、云南城投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了“三道红线”中的两(liǎng)条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需(xū)警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出，即便(biàn)是有(yǒu)着(zhe)较稳健(jiàn)特色的国央企房企，其财(cái)务(wù)指标称(chēng)得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得注意(yì)的是，在(zài)2022年，不少国企，甚至地方国(guó)企开始大举扩(kuò)张。而(ér)这无疑又进一步考验(yàn)着国央企(qǐ)的(de)资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言，扩张速(sù)度的(de)张弛有度尤为重(zhòng)要，节(jié)奏把握准确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过于乐观的预判(pàn)未来市场，以及过(guò)于激进的扩(kuò)张拿地(dì)节(jié)奏也有可能让房(fáng)企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以(yǐ)其配置的一家房企进行举例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠(gāng)杆比例。而(ér)到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始(shǐ)在一线城市进行(xíng)大举拿地，净负债率也由此前(qián)的33％左右水准(zhǔn)提(tí)高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时(shí)，该(gāi)房企新购入地(dì)块也实现了快速的开盘利用率(lǜ)，预计今年(nián)会有更多的(de)楼盘入市。像这(zhè)类企(qǐ)业就符(fú)合(hé)“最后的(de)赢(yíng)家”的特点。一方面，在于(yú)它本身储备了(le)很多弹药，去(qù)年拿地(dì)超1000亿元(yuán)，且其(qí)中一半(bàn)在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集(jí)中(zhōng)在强二线和二线城(chéng)市；另(lìng)一方面，它的扩(kuò)张是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬(yáng)同样(yàng)提醒(xǐng)道，与(yǔ)之相反，有(yǒu)些(xiē)房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速度让人感觉(jué)又(yòu)回到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说，见到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍要(yào)小心，如果负债率扩张得太快，但(dàn)未来的两年(nián)市场(chǎng)没有想(xiǎng)象得那么好(hǎo)，可能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡(héng)量(liàng)一家房企的扩张速度是否(fǒu)激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例(lì)如果超(chāo)过(guò)60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于(yú)快速了(le)。

　　不难看出，这一标准要比“三道(dào)红线(xiàn)”对(duì)房企的(de)净负债率要(yào)求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行业的复苏速度并没(méi)有(yǒu)那么快，所以要(yào)规避公司净负债率(lǜ)提高到(dào)一个比(bǐ)较危险的水平。

　　《红周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房(fáng)企梳理发现，中交地产、中国金茂、华发股(gǔ)份、越秀地(dì)产、绿城中国、保利发(fā)展(zhǎn)等(děng)房企(qǐ)2022年净负(fù)债率都(dōu)在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负债率持续(xù)居高(gāo)不下，在2020年至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华(huá)润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江集团(tuán)、招商蛇口(kǒu)、龙湖集团等(děng)房企在践(jiàn)行较积极(jí)的拿地策略的同(tóng)时，也较好地(dì)控制(zhì)了公司(sī)的扩(kuò)张速度(dù)与净负债率水平(píng)（见(jiàn)附表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或(huò)具(jù)备“最(zuì)后赢家”的黑(hēi)马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上，他们是以同(tóng)一筛选标(biāo)准来(lái)看(kàn)国央企与民营房企，但在各维度的实际(jì)表现上，国央企确实会(huì)更胜(shèng)一(yī)筹(chóu)。如国央企(qǐ)的融资(zī)成本更低，融(róng)资渠道也更顺(shùn)畅，能够做到想融(róng)就(jiù)融，这样，国(guó)央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机构(gòu)更加看好国央企，但(dàn)这也并不(bù)意味(wèi)着，民营企(qǐ)业中就没有“黑马”的(de)存(cún)在。

　　据(jù)《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少数民(mín)营房企同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公(gōng)司－景顺长城中国回报灵(líng)活配置混合(hé)型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社保基金(jīn)一一六组合”等。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根据一说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用(yī)季报，该资产公司的(de)几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨(bīn)江集团9543万股，约(yuē)占流通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一定(dìng)关(guān)系。2020年以来的(de)近(jìn)三年时间，房(fáng)地产市(shì)场整体在(zài)走“下坡(pō)路”，但作为杭州本土房企的滨(bīn)江(jiāng)集团仍是表(biǎo)现出(chū)较(jiào)强的韧劲(jìn)，2020年以来，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)在业绩(jì)表现(xiàn)、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现(xiàn)等多维度(dù)都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年期间，滨江集团扣非归母净(jìng)利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元(yuán)、29.87亿元、37.22亿元；依次实现(xiàn)同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期(qī)发布的2023年(nián)一季报，今(jīn)年一季度(dù)，滨(bīn)江(jiāng)集团更(gèng)是实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍(réng)能保持自(zì)身(shēn)业绩的(de)持续增长，和滨江集团扎根杭州的战略布局(jú)关系密切。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自杭州地(dì)区(qū)，而在2021年(nián)，杭(hán说明方法有哪些及作用答题格式，三年级说明方法有哪些及作用g)州(zhōu)地区的营收比(bǐ)重只占(zhàn)到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州房企销售(shòu)排名第一。

　　与此同时，滨江(jiāng)集(jí)团在杭州(zhōu)的(de)土(tǔ)储补充(chōng)同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在(zài)杭州(zhōu)网(wǎng)数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州(zhōu)的较突(tū)出表现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨(bīn)江集团的房企排(pái)名已冲进前十(shí)，根(gēn)据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨(bīn)江集团实现销售额(é)607.3亿元，位列房(fáng)企第(dì)九位。

　　值得注意(yì)的是(shì)，2020年至(zhì)今(jīn)，滨江集团股价翻了超(chāo)一倍以上，而(ér)近(jìn)期(qī)，滨江(jiāng)集团(tuán)更是迎来多(duō)家机构的集中调(diào)研。滨江集团发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了(le)信(xìn)达证券(quàn)、金鹰基金(jīn)、建信养老(lǎo)、新华养(yǎng)老等(děng)18家(jiā)机构调研。

　　产(chǎn)业链布局重点移(yí)至(zhì)存量赛(sài)道

　　机(jī)构(gòu)在下游家纺(fǎng)、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房地(dì)产开发只是房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链上的(de)中游环节，其上游主要(yào)为钢铁、水泥、建材、玻纤等(děng)材料供(gōng)应商(shāng)，而下游应用(yòng)行业主要包括中介服务(wù)、家(jiā)用电(diàn)器、物业管理(lǐ)、家(jiā)居用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地(dì)产开发环节与上游材料端息(xī)息(xī)相关(guān)，新盘开工(gōng)不足导致上游不被看好，机构寻觅个股阿尔法的思路(lù)渐渐(jiàn)移至下游。“中国房地产行业(yè)在进入存(cún)量房(fáng)时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏(piān)消费属性的家装家(jiā)居领(lǐng)域，我(wǒ)们相对看(kàn)好，因为(wèi)居民保(bǎo)有的住房规(guī)模越来越大(dà)，随着时间的增加，内装(zhuāng)更新的需(xū)求也会(huì)越来越(yuè)多。美国(guó)过(guò)去的数(shù)据充(chōng)分说明(míng)了这一点，在新(xīn)房销售见顶之后，家具消费的增(zēng)长却一直都很好。对于(yú)地产产业(yè)链，我(wǒ)们相对看好和(hé)内装(zhuāng)相关(guān)的行业，例如消(xiāo)费建材、家居装(zhuāng)饰等。”万(wàn)家基金人士表示(shì)。

　　而(ér)根据《红(hóng)周(zhōu)刊》对下游细分中相(xiāng)关赛(sài)道龙(lóng)头年内表现的统计，目前暂居前两位的(de)都是(shì)来(lái)自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜和水星(xīng)家纺，特别是前者(zhě)在(zài)月线连(lián)收七根(gēn)阳线的基(jī)础上(shàng)，年内迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为例，富安娜主(zhǔ)要从事(shì)纺织(zhī)家居(jū)、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设计、生产及(jí)销(xiāo)售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷(kù)奇智”自有品牌。第一季度报告显示，报告(gào)期内，富安娜实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的净利润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公(gōng)司一季报的十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，能够发现该股早(zǎo)已成(chéng)为基金重(zhòng)仓股的天(tiān)下，彼时包括(kuò)公募的中欧(ōu)价值(zhí)发(fā)现、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵(líng)动(dòng)价(jià)值、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都在其(qí)中(zhōng)出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中欧(ōu)的两只基金(jīn)都(dōu)是价值(zhí)派(pài)基金经理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业(yè)链股票还有(yǒu)金地(dì)集团和大亚圣象(xiàng)。

　　对比(bǐ)而(ér)言，前几年(nián)曾经风光一时的家居板块也因疫情、消(xiāo)费复苏进程缓慢等(děng)多(duō)因素一度沉寂(jì)，不(bù)过(guò)好在困(kùn)境反转露出曙光，家居(jū)板(bǎn)块中年(nián)内表现(xiàn)最(zuì)好(hǎo)的是志邦(bāng)家居(jū)。同一时间段，该股年内上涨已经超过23％，从业绩来看，无论是营收还是归母净利(lì)润(rùn)，公司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周(zhōu)刊》发现广发基金经(jīng)理罗(luó)洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优选和广(guǎng)发(fā)安宏回报均增加了持股，而(ér)这两只产品(pǐn)也(yě)成(chéng)为志(zhì)邦家居(jū)十大流通股股(gǔ)东中(zhōng)仅(jǐn)有的(de)两只(zhǐ)公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟，在(zài)另一家赛道公司金牌(pái)橱柜中，他管理的(de)全部三(sān)只产品均登(dēng)榜十大流(liú)通股股(gǔ)东，其(qí)也(yě)成为他(tā)的独门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除去家(jiā)居(jū)家纺外，下(xià)游的物(wù)业股(gǔ)也越(yuè)来越被机构所(suǒ)青睐，不过这类标(biāo)的大多(duō)在(zài)香港(gǎng)上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上(shàng)海公募基金(jīn)经理举例分析：“物业(yè)服务不是一个高毛利的行业，挣钱很(hěn)辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买的(de)绿城(chéng)服务为例(lì)，它(tā)在(zài)中高(gāo)端楼盘占(zhàn)比是(shì)比较高(gāo)的，每年到期的(de)合同里(lǐ)提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到滚动的(de)大部分项目到期之后(hòu)，经(jīng)过两三轮合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行业里真正能做到产(chǎn)品(pǐn)提价的公司(sī)很少(shǎo)，因为(wèi)物(wù)业(yè)公司很容易一开始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些固定人员成(chéng)本(běn)的年度增长，不过服务没有特别(bié)好(hǎo)，客(kè)户没有(yǒu)那么(me)满(mǎn)意(yì)，能做到(dào)提价难度是非常大的。但是该公司能(néng)在(zài)业(yè)内(nèi)做到到期之后提价率比较高(gāo)，这跟它的定位(wèi)和比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务是有关(guān)系的。”他进一步(bù)强调。

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