文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不(bù)足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等(děng)地(dì)明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了(le)，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地(dì)义。当(dāng)然二(èr)次房改是(shì)个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制，长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中(zhōng)国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常(cháng)不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的(de)风险。从行(xíng)业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助(zhù)于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最早(zǎo)源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国(guó)家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商(shāng)在(zài)项(xiàng)目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全部房(fáng)款，而是(shì)根据开发商工程(chéng)进度在完全交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，一定会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当(dāng)然这需要配(pèi)套房企债(zhài)务重(zhòng)组、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地(dì)产(chǎn)回(huí)归(guī)实体经(jīng)济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客(kè)户为中心(xīn)，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实(shí)施现房(fáng)销售(shòu)是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地(dì)产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中(zhōng)国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅，住房的(de)需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很(hěn)少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信(xìn)置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一(yī)块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地势(shì)环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的(de)问题(tí)，使房市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化，建立健全的监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于(yú)大角咀的一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发(fā)商(shāng)在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部(bù)支付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的(de)核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明(míng)化(huà)机制(zhì)，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九十年(nián)代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设，这一(yī)导向使前期(qī)发展工业化(huà)的进程(chéng)大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住(zhù)房基础等城(chéng)市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但当(dāng)时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度(dù)，住(zhù)房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的(de)困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加(jiā)快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持(chí)购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房(fáng)地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商(shāng)品房(fáng)预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产市场的稳步发(fā)展起到了(le)重要作用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发达(dá)国家几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国住房(fáng)存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿(yì)元(yuán)，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根(gēn)据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股(gǔ)债房(fáng)市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比(bǐ)例较(jiào)高(gāo)，主(zhǔ)要是因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱一(yī)手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要(yào)根(gēn)据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因为市(shì)场波(bō)动或经(jīng)营不善(shàn)，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还(hái)款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项(xiàng蝴蝶会采蜜吗)应当(dāng)用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国并没有统一的(de)预售(shòu)资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积或(huò)者(zhě)项目工程总(zǒng)额报价计算重点资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地(dì)产大(dà)开发(fā)时代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资金(jīn)，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠(gāng)杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低(dī)，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按工程进度分(fēn)期(qī)支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品(pǐn)房提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大(dà)延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo蝴蝶会采蜜吗)护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅(jǐn)支付(fù)首付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付前资金由第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房者的定金及(jí)首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(蝴蝶会采蜜吗huí)，且不承(chéng)担任何责(zé)任(rèn)与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在(zài)房屋建设过程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审查后(hòu)发放的(de)验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项目获批后(hòu)即可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因不能购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支付(fù)节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房(fáng)贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或(huò)修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机制，当(dāng)开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的部(bù)分较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付(fù)后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确(què)认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给(gěi)卖(mài)方律(lǜ)师(shī)，卖方(fāng)律师转给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资金(jīn)在进(jìn)入(rù)开发商账户前(qián)经过两道(dào)关口，有利(lì)于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　日(rì)本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次(cì)修订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保证委(wěi)托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超(chāo)20％的(de)定(dìng)金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外(wài)的剩余房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付(fù)环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申(shēn)请(qǐng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭(jiē)贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无(wú)需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金与付款会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期(qī)来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政(zhèng)策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工(gōng)保(bǎo)民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起(qǐ)，对还(hái)在正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机(jī)制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金(jīn)监(jiān)管环节，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。

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