近两年火(huǒ)爆(bào)的(de)创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营权到期(qī)后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金(jīn)收(shōu)益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的(de)公(gōng)募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持(chí)有期(qī)分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变化。基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华(huá)平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性”双重特点。二(èr)级市场价格反映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的(de)一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债(zhài)券的固定利息回报(bào)，而是由(yóu)可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益(yì)。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高(gāo)的(de)收益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的关(guān)键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分配和(hé)本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人士还提醒，与现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗为(wèi)准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两(liǎng)个部分，两个(gè)部分之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普通(tōng)投资者(zhě)可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权(quán)类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经(jīng)营权(quán)类资(zī)产(chǎn)的分红包(bāo)括(kuò)了(le)利(lì)润分配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的(de)，对特许经营(yíng)权类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值(zhí)增值，所以相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人也(yě)认为，与产(chǎn)权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更(gèng)加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的特许经营(yíng)权(quán)项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包(bāo)含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项(xiàng)目相比，产权类(lèi)项目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出(chū)让金(jīn)等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配除螨皂可以天天用吗，除螨皂对痘痘管用吗现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产(chǎn)的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活动现金流(liú)，二(èr)是(shì)可(kě)供分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营权类的(de)资(zī)产可(kě)以更多关注内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层资(zī)产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对明(míng)显、同(tóng)时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人也称。

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