近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前已包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素(sù)的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红预期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募(mù)集(jí)材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总(zǒng)监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设(shè)施证券(quàn)投资(zī)基金(jīn)指引（试行(xíng)）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基撒贝宁个人资料简历金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强(qiáng)制(zhì)分红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资者的角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势(shì)的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素(sù)的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红(hóng)有(yǒu)利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，撒贝宁个人资料简历公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金份额的开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的分红(hóng)金额(é)进行计(jì)算(suàn)。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之上的(de)增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的(de)“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金额(é)误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表(biǎo)示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场(撒贝宁个人资料简历chǎng)价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的(de)分派金额包(bāo)含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后(hòu)通(tōng)过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估(gū)值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率等指(zhǐ)标，来观察和评估(gū)项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的(de)指标(biāo)有(yǒu)两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质性区(qū)别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流，基于企业本身经营(yíng)活(huó)动产生(shēng)；可供分配的(de)现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的资(zī)产配置功能(néng)，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者关注有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行首年(nián)及(jí)次(cì)年的可供分配(pèi)金额(é)预(yù)测(cè)。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩(jì)及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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