饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服务的(de)意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构(gòu)存在利(lì)用(yòng)房源客源优势收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当事人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确经纪服(fú)务(wù)内容、合理确定不拘于时句式类型，不拘于时句式还原经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐渐增加(jiā)。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控重(zhòng)心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究(jiū)中心首席研(yán)究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易，由于二(èr)手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交易周期较(jiào)长(zhǎng)，具有(yǒu)非常(cháng)强的(de)专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如(rú)收取过(guò)桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对(duì)包括经纪(jì)服(fú)务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调控的(de)主题。“当下，推进这项(xiàng)工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历来对(duì)房地产经纪服务行业关注最多(duō)的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主(zhǔ)要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务收(shōu)费及(jí)中介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二(èr)手房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴(jiǎo)纳(nà)一笔金额不(bù)低的中介(jiè)费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构(gòu)2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务(wù)收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发(fā)的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格(gé)总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各(gè)方协(xié)商同意，可(kě)在规定(dìng)的收(shōu)费(fèi)标准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意(yì)味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京(jīng)2015年取消了房地产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前并未明确具体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机不拘于时句式类型，不拘于时句式还原(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收(shōu)费(fèi)标(biāo)准进行明码标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在(zài)具体收取(qǔ)过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门(mén)在此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店、网(wǎng)站(zhàn)、客户(hù)端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费(fèi)标准，不得(dé)混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管(guǎn)等部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进(jìn)行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪服务收(shōu)费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门要依法(fǎ)依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总(zǒng)裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实(shí)行分档定价，合理(lǐ)降低(dī)住(zhù)房买卖和租赁经纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但对市场影响(xiǎng)有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家收费普遍(biàn)在合(hé)理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前(qián)两部门提出(chū)的意见仅为(wèi)鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未(wèi)来(lái)如何具体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要(yào)看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整改善、规范化，有利于行(xíng)业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影(yǐng)响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在(zài)二手房买卖过(guò)程中，原本(běn)应该由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这样的情形，因(yīn)部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购房者(zhě)来(lái)承担(dān)。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东(dōng)愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分(fēn)费用(yòng)也(yě)可(kě)能通(tōng)过转嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介(jiè)公司将其视为向购(gòu)房(fáng)者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提(tí)出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易(yì)中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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