5月以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布(bù)局。数据(jù)显(xiǎn)示，以(yǐ)南(nán)方(fāng)和华夏(xià)的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计(jì)，龙头(tóu)与地(dì)方国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置(zhì)看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募(mù)所(suǒ)持(chí)房地产公司市值在股票(piào)资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现(xiàn)了三年(nián)来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展、招商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基(jī)金一季(jì)报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最为(wèi)明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到(dào)二级(jí)市(shì)场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成(chéng)共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资(zī)上(shàng)，配置房(fáng)地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或(huò)者衰退期(qī)的行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这(zhè)几年(nián)特殊(shū)的行情里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的(de)逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变化(huà)。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公募基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不过也(yě)有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量(liàng)地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来(lái)去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房(fáng)地产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化(huà)的(de)进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目(mù)前居民(mín)的杠杆(gān)率(lǜ)和(hé)房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在此(cǐ)过程中(zhōng)，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出(chū)现(xiàn)信用(yòng)风险问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营(yíng)地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能(néng)够通过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于(yú)这样的认识(shí)转变，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质区(qū)域(yù)性标的成(chéng)香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易(yì)日收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营(yíng)。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售、房地(dì)产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩(jì)数据(jù)来看(kàn)，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方(fāng)面是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最高(gāo)，另一(yī)方(fāng)面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，知(zhī)名私(sī)募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产公司，一(yī)季报交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首季新杀入十大流通股(gǔ)股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位，富(fù)国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外(wài)联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者(zhě)资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企(qǐ)的拿地力度（拿(ná)地(dì)金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负(fù)债(zhài)率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(ró糯糯是什么意思，糯糯的说一句什么意思ng)资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结(jié)构性(xìng)机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企地(dì)产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融(róng)资成本(běn)，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能(néng)力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角度(dù)从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中(zhōng)枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现分化，要关注将受益(yì)于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究(jiū)官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或(huò)许还是(shì)保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个(gè)方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首先是融(róng)资成(chéng)本(běn)保持低(dī)位，其次是销售份额(é)持续(xù)提升，再次是(shì)拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一(yī)季(jì)报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团(tuán)等房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均(jūn)实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改善的(de)房企，主要是(shì)因为过(guò)去两三年时间，尤其(qí)是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投(tóu)资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调(diào)整的(de)过程中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太乐观。按(àn)照现在的(de)经济(jì)状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压力、企(qǐ)业的资金面压(yā)力(lì)，可(kě)能会出现，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度(dù)都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会(huì)逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心地(dì)去等待它(tā)的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来(lái)，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊(kān)发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举(jǔ)例分析，不做买卖推荐。）

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