万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得(dé)不(bù)将中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早(zǎo)已售(shòu)出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名奇妙地(dì)被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时候，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不(bù)良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有限公司(sī)（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该(gāi)报(bào)道(dào)属实，说明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证(zhèng)！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实(shí)了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵(dǐ)押出去(qù)，现在还(hái)没资金解抵押，所(suǒ)以不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八(bā)卦女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主中，还有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购(gòu)房(fáng)款或办理房(fáng)产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权(quán)利保护问题的(de)批复》，以司法解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先(xiān)于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权(quán)以及其他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付了部分价款的(de)商品房消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结(jié)前(qián)已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不(bù)良债权(quán)，实际上是个烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公(gōng)司中(zhōng)国(guó)信达(dá)申请不(bù)良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了(le)赫(hè)华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团既没有很大(dà)规模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民(mín)知名(míng)度(dù)，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好当时京城最贵的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰(lán)运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙，还(há一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好i)是(shì)每棵(kē)成本(běn)超(chāo)6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这(zhè)句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超(chāo)过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到(dào)惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了(le)不少(shǎo)知名人士，如知名演员(yuán)宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫(hè)集团的“高(gāo)端(duān)路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次(cì)成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机(jī)。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉(huī)的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。一般墓地种多少棵柏树吉利，墓地一般种几棵柏树好而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市(shì)场、团购网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中拿(ná)下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权。如果北京(jīng)国(guó)安的估值一直没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团股份质押陆续(xù)质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也(yě)3次与中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共(gòng)同成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国(guó)安，目(mù)前幸免于难。不(bù)过在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北(běi)京国安(ān)，又如何能独善其身？

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