文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房(fáng)销售。以(yǐ)后一(yī)手交钱(qián)，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发(fā)展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这道(dào)世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引(yǐn)入(rù)了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开(kāi)发商在项目(mù)获得(dé)政府批准后才可以开始(shǐ)销售(shòu)，买家在购买期房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部(bù)房(fáng)款，而是(shì)根据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地(dì)产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这(zhè)个难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当(dāng)前的情况下(xià)，取消预(yù毁掉一个老师最好的办法)售制(zhì)要结合(hé)稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持当期三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展(zhǎn)研(yán)究(jiū)中心参与财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项(xiàng)研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付购房，提(tí)供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期房交易(yì)立(lì)法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木屋或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇(yǔ)买卖多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题(tí)。针(zhēn)对这一系列(liè)问(wèn)题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的(de)见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了(le)分层出售、还印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力(lì)，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求(qiú)的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力把(bǎ)项目完(wán)成(chéng)，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的(de)核(hé)准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发(fā)商操作等(děng)采取全(quán)透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调(diào)基础建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市(shì)化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的(de)国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进(jìn)一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建(jiàn)设的通知》文件(jiàn)，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐(zhú)步实行(xíng)住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了(le)房企(qǐ)缺少资金和(hé)开(kāi)发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的信(xìn)贷政策(cè)，支持(chí)购房者(zhě)，极大作用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设(shè)。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商(shāng)办(bàn)理预售许可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开发商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的(de)最主要方(fāng)式，预(yù)售制(zhì)极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周期，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城镇(zhèn)化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民(mín)居住水平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售面积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经(jīng)二十多年长周期繁荣(róng)，行业(yè)各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积(jī)和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产及其产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资(zī)占全社会(huì)固定(dìng)资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据(jù)我们的《中国住房市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发育(yù)尚不成熟，直接融(róng)资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的(de)按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合(hé)同(tóng)关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响自身信用和购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的(de)发(fā)放方，一旦房(fáng)企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列问题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房(fáng)者签订的预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)管理办法》中明确(què)规定了(le)开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但(dàn)多(duō)年以来(lái)全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资金监(jiān)管规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程(chéng)总额(é)报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款，远超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对(duì)于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支(zhī)付的(de)预付款比例相(xiāng)对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：毁掉一个老师最好的办法rong>一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供(gōng)期房烂(làn)尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余(yú)房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，美国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋建设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自(zì)银行(xíng)，银行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可(kě)预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一(yī)般来(lái)说，支付节点可分(fēn)为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电(diàn)路(lù)完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开(kāi)始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方(fāng)律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定(dìng)金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但(dàn)是(shì)交(jiāo)房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必(bì)须经过房产(chǎn)公证公司的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭(jiē)还(hái)贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根(gēn)据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购(gòu)房合同时，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置购(gòu)房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支(zhī)付的(de)购(gòu)房款也受(shòu)该措施保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时(shí)，开(kāi)发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房(fáng)者违约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返(fǎn)还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对期房付(fù)款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程中随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的(de)支持力度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配(pèi)套(tào)AMC和(hé)财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励(lì)保险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款支(zhī)付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分(fēn)保(bǎo)护购(gòu)房者的(de)权益(yì)。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全(quán)权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年(nián)房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公(gōng)平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为现房销(xiāo)售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。