导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去(qù)二十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调(diào)查数据显示(shì)城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极(jí)低(dī)。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中国(guó)家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住(zhù)宅(zhái)套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至2024年(nián)，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎(hū)意味(wèi)着(zhe)户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是(shì)因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三(sān)成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规模(mó)缩(suō)小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不(bù)断(duàn)增加(jiā)，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人口流入，人(rén)口净(jìng)迁入城市的新(xīn)增住宅需求有望持(chí)续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不(bù)小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下(xià)房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供(gōng)需(xū)平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中(zhōng)国户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合风(fēng)险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻(wén)发布会上，负责人(rén)对外披露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多(duō)万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了(le)大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路(lù)、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两(liǎng)处可以直(zhí)接公布，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的商品住宅和非商(shāng)品住宅(zhái)比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套(tào)数。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品住(zhù)宅总数除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量(liàng)到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用既(jì)有(yǒu)统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交房后(hòu)装(zhuāng)修的(de)时(shí)间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下：

　　73.81cc的水等于多少克，1cc水是多少克％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和(hé)购(gòu)买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而(ér)我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、1cc的水等于多少克，1cc水是多少克城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换房(fáng)等因(yīn)素产生(shēng)的(de)住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的(de)住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净流入(rù)地的(de)住宅市场供不(bù)应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流(liú)动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市租赁(lìn)一套(tào)房，在(zài)房价较(jiào)低(dī)的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右(yòu)的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需(xū)求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户(hù)型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和(hé)老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均(jūn)水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平(píng)方米的(de)家庭界定(dìng)为住宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高于(yú)40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积(jī)后(hòu)，中国的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿(yì)的(de)集(jí)体户人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态趋势演绎，决(jué)定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户(hù)均(jūn)1套(tào)住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主(zhǔ)要(yào)来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户(hù)购(gòu)房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下(xià)降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比(bǐ)明显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块(kuài)的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中吸引着人口流入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入(rù)地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或(huò)少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧存(cún)在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量(liàng)的(de)供需冲突。房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查(chá)的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超预期(qī)。

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