近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营权分红(hóng)目前已包(bāo)含了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的时(shí)应(yīng)了解资产(chǎn)类型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价(jià)格的变化。基(jī)金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩，作为(wèi)进行投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际获(huò)得的现金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心(xīn)运营(yíng)高级副总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施(shī)基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角(jiǎo)度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的(de)关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金(jīn)额完成(chéng)率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资(zī)收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对(衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗duì)经济(jì)活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权(quán)操作是(shì)对分红(hóng)前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资人在基金分(fēn)红(hóng)前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部(bù)分之(zhī)间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大(dà)多数(shù)普通投资者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限(xiàn)到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产(chǎn)的分红包括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收益(yì)。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成(chéng)区别(bié)。特许经(jīng)营(yíng)权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分(fēn)红(hóng)相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在(zài)经(jīng)营权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下(xià)降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目(mù)的(de)土地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产(chǎn)的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分(fēn)红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标，来观察(chá)和(hé)评估项目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生(shēng)；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目(mù)进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为(w衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗èi)资产(chǎn)配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的资产可(kě)以(yǐ)更多关注内部(bù)收益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分配(pèi)收益(yì)主要来自底层资产的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与(yǔ)募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合(hé)经(jīng)济及(jí)市场的(de)实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上述(shù)负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗