万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了(le)收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫抵(dǐ)押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看到这些(xiē)业主的维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人被(bèi)割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过(guò)事件背后，可(kě)能没(méi)你想(xiǎng)象的那(nà)么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架(jià)了“北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上述不良债(zhài)权转让(ràng)项目的(de)处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北(běi)京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套豪(háo)宅的(de)背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这些(xiē)房子根本没(méi)有网签，也没(méi)有房(fáng)产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资金(jīn)解(jiě)抵押(yā)，所以(yǐ)不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作(zuò)为(wèi)海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最(zuì)强学(xué)区房，万柳(liǔ)书(shū)院的业主基(jī)本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确(què)实已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的(de)，没(méi)准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据(jù)相关(guān)法律(lǜ)规定，民关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但(dàn)未办理过(guò)户手(shǒu)续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封(fēng)的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执行异(yì)议申请，请求法院解(jiě)除查(chá)封，同时(shí)可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还(hái)购房款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违(wéi)约责任(rèn)。

　　此外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保(bǎo)护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债权的，人(rén)民法(fǎ)院应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房消费者，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖(mài)出去(qù)回本，抵押的(de)这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)。但此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选(xuǎn)择退出了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大规(guī)模，也(yě)没有很高的国民知名度，但却(què)在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为(wèi)当(dāng)时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的(de)万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀(diàn)顶(dǐng)端豪(háo)宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万(wàn)科等大型(xíng)知名房企(qǐ)手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院(yuàn)就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿(ér)、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的(de)“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成(chéng)为(wèi)被(bèi)执(zhí)行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在(zài)于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之路并(bìng)不好走。早在2008年开始，中赫(hè)集团(tuán)就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能(néng)源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与(yǔ)IDG资本退(tuì)出后，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家(jiā)。接着在2021年6月，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部全部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇(fù)将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这与入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫集(jí)团和周(zhōu)金辉(huī)夫妇还(hái)在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被5次(cì)列被(bèi)执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确(qu关于团结就是力量的名人素材事例，关于团结的名人素材事例有哪些è)定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执(zhí)行10个多(duō)亿(yì)的北京国安(ān)，又如何(hé)能独善其(qí)身？

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