导读

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年(nián)是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热(rè)烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是(shì)人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国(guó)住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每(měi)户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡。

　　国(guó)际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国(guó)未来(lái)地(dì)产仍(réng)有四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不(bù)断增(zēng)加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，区域经济(jì)资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间，不同品(pǐn)质(zhì)住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答(d明星死了 现在是替身，哪个明星的替身死了á)当前的(de)房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发(fā)展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作(zuò)情况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括(kuò)了大(dà)量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户(hù)居(jū)民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人(rén)都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切相(xiāng)关。单单从人均(jūn)住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居(jū)民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两(liǎng)处(chù)可以直(zhí)接公布，一是每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数(shù)量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年(nián)商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计(jì)算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇居民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅(zhái)的实际变(biàn)化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内(nèi)陆续交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不(bù)应(yīng)求，造(zào)成房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比(bǐ)为33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面(miàn)积(jī)为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿(yì)平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的公摊，可使用的住(zhù)宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困(kùn)难，若(ruò)按这个(gè)标准算的(de)话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国(guó)未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户(hù)数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善性需求依然庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买了商品住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的占比(bǐ)势必会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平，涉(shè)及(jí)城镇家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居(jū)民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工(gōng)作会议(yì)明确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在(zài)不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切(qiè)正向联系。随着经(jīng)济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未(wèi)来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产大(dà)分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也(yě)将越发(fā)扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速(sù)可能超(chāo)预期。

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