近(jìn)两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(l苹果x多重ì)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分(fēn)红体现出该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包(bāo)含了利润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公(gōng)募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的(de)稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝(jué)大(dà)部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公(gōng)募REITs资(zī)产运营情况及市(shì)场因素(sù)的(de)综合影响，较易引起(qǐ)波(bō)动(dòng)。与此相比，基金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分析(xī)基(jī)础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参(cān)考。<苹果x多重/p>

　　“相对(duì)于(yú)基金份(fèn)额二级市场价格(gé)变化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人(rén)实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基(jī)础设施(shī)证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相(xiāng)关法规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现金形式(shì)分配给(gěi)投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性(xìng)”的一(yī)面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红(hóng)类似于债券(quàn)派息，但不等(děng)同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角(jiǎo)度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走势(shì)的关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的主要因素(sù)之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和债券回归的过(guò)程；另一(yī)方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投(tóu)资人在(zài)基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投(tóu)资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通投资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营(yíng)权类资产的分红包括了利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的(de)，对特许经营权类资产的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提(tí)醒投资者注意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建筑(zhù)的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产(chǎn)生的(de)现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经(jīng)营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关(guān)注(zhù)内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更(gèng)多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为(wèi)公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来(lái)自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中(zhōng)披露预测(cè)进(jìn)行(xíng)比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环(huán)境，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 苹果x多重