OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所拉(lā)升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁协议的(de)通知(zhī)。同时，在公告中，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的(de)原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积(jī)极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租的可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高度重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低(dī)开，此后二级市场价(jià)格开始(shǐ)震荡走(zǒu)低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度扩大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影(yǐng)响，华安张江光大(dà)园REIT最近(jìn)几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上(shàng)市以来，华(huá)安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体表现(xiàn)上看，目前(qián)上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下(xià)跌(diē)，8只产业(yè)园区基础设(shè)施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园(yuán)项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又遭遇(yù)突发事(shì)件，因(yīn)此导致二(èr)级(jí)市场价(jià)格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(mù)前随(suí)着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定(dìng)释放，但是价格涨(zhǎng)跌(diē)会受(shòu)到基本面(miàn)、情绪面(miàn)等(děng)多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产(chǎn)品年内二级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率(lǜ)高的产品具备一定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐(fá)，产业园(yuán)区(qū)、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高(gāo)如(rú)星(xīng)对此表示(shì)，若(ruò)张江园区最终(zhōng)能顺利解(jiě)决(jué)招商，平稳过(guò)度(dù)对(duì)经营现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下调至得这么急、这么深，加上前期本(běn)身园区类资(zī)产就回调不(bù)少了，这(zhè)就是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他也强调，最e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数终还是落到(dào)租金收入(rù)受不(bù)受影响，影(yǐng)响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库(kù)科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光大园(yuán)项目出(chū)租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在(zài)随后(hòu)召(zhào)开的业(yè)绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于(yú)平(píng)稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开(kāi)的线(xiàn)上和线下的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的(de)信心，预计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将(jiāng)得(dé)到回升。没(méi)想到仅过了不到三(sān)周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告(gào)引起(qǐ)了(le)市场(chǎng)各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实(shí)始料(liào)未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的(de)第一时间即(jí)奔赴现(xiàn)场进行了沟(gōu)通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度(dù)关(guān)注(zhù)。

　　当谈及储(chǔ)备租户(hù)情况，相关负(fù)责人介绍说，目前(qián)储(chǔ)备租户还是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际租(zū)户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来(lái)尽快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽(suī)然收了(le)三个月履约保(bǎo)证金给了我(wǒ)们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那么多储备(bèi)租户(hù)，之(zhī)前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以(yǐ)来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运(yùn)营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租户(hù)的(de)调租和换(huàn)租都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出(chū)租率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了(le)一定的(de)资源调配(pèi)和倾(qīng)斜(xié)，引入(rù)了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和(hé)张江(jiāng)光大园(yuán)项目在给租户(hù)的分(fēn)隔空间、交付标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也有一(yī)些差异(yì)化，张润大(dà)厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业(yè)。租户(hù)自身(shēn)也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产(chǎn)的管理人都变成了(le)一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联合营销方面能更加充(chōng)分发挥协同效应，相信可(kě)以做(zuò)得(dé)更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五(wǔ)百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项(xiàng)目(mù)，这(zhè)些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空(e的1次方等于什么，e的1次方等于什么函数kōng)间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未(wèi)来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基(jī)金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三(sān)十年建设发展过(guò)程中所经(jīng)历的相比，只能算是一个非(fēi)常(cháng)小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万(wàn)难，尽(jǐn)一(yī)切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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