近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示(shì)，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特(tè)许经营(yíng)权(quán)分红目前已包含了利润分配和(hé)本金(jīn)的(de)归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况尚未(wèi)公(gōng)布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gā张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗o)比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持(chí)有期分红收益，以及(jí)基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综合(hé)影(yǐng)响，较易引起(qǐ)波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)基础设施(shī)资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的重(zhòng)要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特(tè)点(diǎn)。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的(de)一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红(hóng)类似于债券派息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报，而是张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗(shì)由(yóu)可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资(zī)债券(quàn)相对(duì)高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水平(píng)的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多(duō)重因素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是(shì)对分(fēn)红前后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心，同时需结合持有产品的(de)特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关(guān)人(rén)士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是本金之上(shàng)的增值(zhí)部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分(fēn)红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的(de)现金分红及资(zī)产(chǎn)增值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各(gè)类公募REITs分(fēn)红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区(qū)别(bié)。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价(jià)值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要(yào)考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配(pèi)金额(é)的分配理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常(cháng)具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权(quán)项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般较长，再加上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生的现金净流量是指企(qǐ)业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活动产生；可供分配的(de)现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对(duì)经营(yíng)权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自(zì)底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现(xiàn)金流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力等(děng)多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，由于(yú)分红交易(yì)带来的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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