万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的(de)意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因中赫集团成了共同(tóng)债务(wù)人(rén)被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得(dé)不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫(hè)集(jí)团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这(zhè)些业主的维(wéi)权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时(shí)候，他(tā)们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还(hái)是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额(é)高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显(xiǎn)示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限公(gōng)司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不良(liáng)债权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出(chū)去(qù)了的，是(shì)有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根(gēn)本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的(de)报道证实了上述内容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押(yā)出去，现(xiàn)在还(hái)没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名(míng)商业(yè)大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规(guī)定，民(mín)事执行中，业主已经支付价款并(bìng)实际占(zhàn)有，但(dàn)未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退还购房款或(huò)办(bàn)理房产证，并承担违(wéi)约责(zé)任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法(fǎ)院报公(说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者以居住为目的购买房屋(wū)并(bìng)已支付全部(bù)价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权(quán)优先于建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支(zhī)付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖(mài)出去回本(běn)，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào)金(jīn)谷信(xìn)托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择(zé)退出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一(yī)股东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司持(chí)股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成为北京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘高(gāo)端的(de)姿态杀(shā)入市场(chǎng)，无论是一(yī)块块从荷兰(lán)运回(huí)来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北(běi)京豪宅圈(quān)备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知(zhī)名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住(zhù)在万柳书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次(cì)成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实(shí)是(shì)有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知名说唱歌手的cypher是什么意思，说唱cyber是什么意思豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型(xíng)，但转型之(zhī)路并不(bù)好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫(hè)集团就尝试(shì)过多(duō)元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都(dōu)惨淡收场。最终，周金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金(jīn)服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团(tuán)从(cóng)中(zhōng)信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿(ná)下北(běi)京国(guó)安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么(me)又(yòu)要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京(jīng)国安(ān)的时(shí)间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖(nào)。

　　据北京产权(quán)交(jiāo)易所官网信(xìn)息(xī)显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京(jīng)国安足球俱乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执(zhí)行(xíng)标(biāo)的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又如何(hé)能(néng)独善其身？

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