万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯(sī)”的(de)神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳(liǔ)书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共(gòng)同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂(zàn)未(wèi)看(kàn)到这些业(yè)主(zhǔ)的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们(men)的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背(bèi)后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国(guó)信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发有限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称中国信达北(bě一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米i)分），处(chù)置(zhì)的是对(duì)北京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月(yuè)31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫(hè)集(jí)团有限公(gōng)司是共同债(zhài)务人(rén)。目前，该项目已(yǐ)有1万(wàn)次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是(shì)一(yī)起(qǐ)中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报(bào)道，万柳书院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实(shí)际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未出售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最(zuì)强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收(shōu)割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际占(zhàn)有，那么(me)，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次拍卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债(zhài)主中国(guó)信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主(zhǔ)已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议申请，请求法院解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求(qiú)退还购(gòu)房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问(wèn)题(tí)的批复》，以(yǐ)司法解释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住为目(mù)的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋(wū)交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付了部(bù)分价(jià)款(kuǎn)的商品房消费者(zhě)，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房(fáng)子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达(dá)申(shēn)请不良债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达(dá)已(yǐ)经成为(wèi)赫华恒瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北(běi)京的第一(yī)个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后开发的(de)万柳(liǔ)书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保(bǎo)利(lì)、万(wàn)科等大型知(zhī)名(míng)房企手中，抢下了北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从(cóng)荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵(kē)成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价(jià)格(gé)，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市(shì)的(de)它，对(duì)手是当(dāng)时有名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开(kāi)发的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人(rén)士(shì)，如知名(míng)演(yǎn)员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬(lǎo)则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务(wù)，中赫集(jí)团正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是(shì)这样，中(zhōng)赫(hè)为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理(lǐ)、北京(jīng)建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信(xìn)托、中信(xìn)建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和(hé)周(zhōu)金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状(zhuàng)况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行(xíng)标的(de)高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国(guó)安(ān)也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执(zhí)行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独(dú)善其(qí)身？

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