导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产(chǎn)步入(rù)大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去(qù)二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地(dì)产持(chí)续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实(shí)是否如(rú)此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近(jìn)6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国家还有很(hěn)大差距。人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数大(dà)于1同样(yàng)不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户均住宅的数据(jù)，我们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计(jì)算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中(zhōng)0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因(yīn)为户均一套房无法满足流(liú)动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)规模缩(suō)小，一人户、两人户占比不(bù)断(duàn)增(zēng)加(jiā)，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购(gòu)房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化(huà)日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中国(guó)地产步入(rù)大(dà)分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存(cún)在不足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么当(dāng)下房地产大(dà)分化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是否已经过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会(huì)上，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获(huò)取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城(chéng)镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能(néng)完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局(jú)）；二是居(jū)民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用(yòng)到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致测(cè)算得(dé)到中国存量房地(dì)产套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中(zhōng)国城镇居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商(shāng)品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房加总，得到(dào)商(shāng)品住宅(zhái)占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和(hé)省际(jì)流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口(kǒu)流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套房，在(zài)房(fáng)价(jià)较低(dī)的县(xiàn)城(chéng)购买一套房。所以(yǐ)说户均一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的租赁与置业(yè)需(xū)求(qiú)。

　　公安协警工资多少，公安协警怎么样ong>（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭(tíng)，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世(shì)纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆(chāi)迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi公安协警工资多少，公安协警怎么样)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于15平(píng)方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户(hù)人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面(miàn)积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要(yào)的住(zhù)宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便(biàn)如(rú)此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩(suō)小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济(jì)发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济(jì)资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买房租房，给迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市(shì)场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出(chū)生人(rén)口为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基(jī)础(chǔ)设(shè)施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美(měi)好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确(què)指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑(lǜ)乡村住(zhù)宅因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密(mì)切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住(zhù)宅质(zhì)量的(de)供(gōng)需冲突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分(fēn)化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统(tǒng)计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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