压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗-橘子百科-橘子都知道

压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗民生宏观：中国户均几套房？

　　导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地(dì)产步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是(shì)中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是(shì)否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房(fáng)子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不(bù)是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现(xiàn)中国(guó)城(chéng)镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的(de)数(shù)据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺利交(jiāo)付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅(zhái)，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户(hù)户(hù)有房，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总(zǒng)人口的(de)近三成(chéng)都是流动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比(bǐ)不断增加(jiā)，导致家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子(zi)”的(de)改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，这是(shì)过去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价快速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突(tū)。<压缩面膜和普通面膜哪个好，牛奶泡压缩面膜可以天天用吗/strong>

　　地产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅(zhái)存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套数，回答当(dāng)前的房(fáng)子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断(duàn)未来房地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月(yuè)，在(zài)以全国自然灾害综合(hé)风险普(pǔ)查工(gōng)作情况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大(dà)。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数(shù)量，我(wǒ)们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可(kě)忽(hū)略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销售套(tào)数相(xiāng)加(jiā)，我们(men)就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住(zhù)宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户(hù)比=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量(liàng)房地产套数，并进(jìn)一(yī)步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数=截(jié)止到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们(men)需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期(qī)房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套(tào)房(fáng)的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有多(duō)余住(zhù)宅来满足因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套(tào)户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求(qiú)，造(zào)成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口3.76亿，省内流动人口和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实(shí)际上会占据两套(tào)房，在高房(fáng)价的(de)大城市(shì)租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质(zhì)仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小区。

　　三(sān)成家庭(tíng)，也就(jiù)是约9000万户城镇居民(mín)住(zhù)宅是2000年以(yǐ)前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设(shè)施陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品(pǐn)住宅竣工(gōng)面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水(shuǐ)平的(de)一(yī)半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭(tíng)存在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后，中国的(de)人(rén)均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均1套(tào)房，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决(jué)定(dìng)了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人户的(de)占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的分化日益(yì)明显，资(zī)源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁改建最多。自(zì)建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会议明确(què)指出支持住宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出(chū)现错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那(nà)么(me)未来将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时代(dài)已(yǐ)至，这种分(fēn)化不单局限于城市(shì)能级(jí)之间差异，优质(zhì)小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。