近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)，通过观测(cè)经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址前已包(bāo)含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投(tóu)资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来除(chú)息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收益(yì)，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场因素的(de)综(zōng)合影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来(lái)自(zì)基础设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基(jī)金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场(chǎng)情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二(èr)级市场价格变化(huà)导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持(chí)有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施(shī)基金应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年(nián)度可分(fēn)配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也(yě)认为，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看(kàn)，一方面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能(néng)够帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过(guò)分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投(tóu)资债券(quàn)相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未(wèi)来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因素的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，投资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸(xī)引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权操(cāo)作(zuò)是对分(fēn)红(hóng)前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红(hóng)前后(hòu)均可以获得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红前(qián)提(tí)是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额(é)误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权(quán)类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自(zì)项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可(kě)供分配金额(é)的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限(xiàn)较短的特(tè)许经营项(xiàng)目(mù)，通(tōng)常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目(mù)相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地(dì)或(huò)建(jiàn)筑的(de)剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长(zhǎng)经(jīng)营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经(jīng)营(yíng)的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时(shí)点，多(duō)位业内人士还表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动产生；可(kě)供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在(zài)相对(duì)股债市场(chǎng)独立的(de)资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经(jīng)营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公滴滴总部在北京哪个区，滴滴总部北京地址(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来的短期(qī)博弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可(kě)供(gōng)分配金额预(yù)测(cè)。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披(pī)露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金(jīn)上述负责人(rén)也(yě)称。

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