5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这一(yī)板块已经(jīng)在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所公(gōng)布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或“底(dǐ)部(bù)回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产的配置看，2匚字旁的字有哪些，区字旁的字019年末(mò)，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行(xíng)业标的(de)市值约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最高的是保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先(xiān)在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地(dì)集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持(chí)仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四线(xiàn)城市(shì)。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地(dì)产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类(lèi)，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机(jī)会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海(hǎi)公募基(jī)金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑存量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一(yī)定的政策(cè)出来(lái)去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进(jìn)程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高(gāo)增的时代(dài)已(yǐ)经(jīng)过(guò)去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信(xìn)用风险问题(tí)（类(lèi)似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的(de)个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来实(shí)现股价上(shàng)涨的(de)达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段(duàn)恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的(de)上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来(lái)后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季匚字旁的字有哪些，区字旁的字度十大(dà)流通股股东来看，知名(míng)私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两只产品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第三个季度(dù)他有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地(dì)产(chǎn)则是(shì)主要(yào)布局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入(rù)51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公(gōng)司股东的(de)净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时匚字旁的字有哪些，区字旁的字，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信(xìn)用问(wèn)题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获(huò)取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙头房企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低，净负债率(lǜ)基(jī)本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆(gān)空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发(fā)展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性(xìng)机会依(yī)然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好的(de)不动(dòng)产(chǎn)资产运营能(néng)力(lì)的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功绩(jì)强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的(de)修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业(yè)进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提升，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造(zào)持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注(zhù)将受益(yì)于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话(huà)，或许(xǔ)还(hái)是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对(duì)于(yú)2022年(nián)的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊(kān)》分析(xī)表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资(zī)拿地之(zhī)后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续性地拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季(jì)度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的(de)过程中，能(néng)够保(bǎo)有一个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒(xǐng)表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面临着一(yī)些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个(gè)别(bié)城市四(sì)月(yuè)环比三月(yuè)相(xiāng)对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场的去库(kù)存(cún)压力、企业(yè)的(de)资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年报(bào)冲(chōng)业绩出(chū)现市(shì)场的(de)短期反弹外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及(jí)其上下游(yóu)产业链的(de)复苏速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地(dì)产以及上(shàng)下游就(jiù)不(bù)是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极(jí)为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能(néng)耐心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出(chū)来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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