万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受(shòu)到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这(zhè)些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难(nán)怪有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜(cài)的(de)时候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背后，可能没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽(jǐn)头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东(dōng)拍卖上，上架(jià)了(le)“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良债权转让项目(mù)的处置主体是中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司(sī)（下称中国信达(dá)北分(fēn)），处置(zhì)的是(shì)对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月(yuè)31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集(jí)团有限(xiàn)公司是共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有(yǒu)1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面(miàn)上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而(ér)且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报(bào)道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把(bǎ)这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的(de)高端人(rén)士，柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的(de)，没(méi)准还(hái)是债(zhài)主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经(jīng)查封(fēng)的可以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议申请，请求法院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优(yōu)先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他债权(quán)的，人(rén)民(mín)法院应当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以(yǐ)适用前款规定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅(jǐn)不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示(shì)，目前(qián)中国信达已经成(chéng)为赫华恒瑞唯(wéi)一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责(zé)任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中国(guó)信达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没(méi)有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号(hào)院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被誉为“北(běi)京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖(zhuān)垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵(kē)成本超6万的成年银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对(duì)手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交(jiāo)价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸(xī)引了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开(kāi)发商(shāng)光环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，被执(zhí)行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可(kě)循的。

　　事实上(shàng)，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷(yé)”走红之时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着急(jí)转直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元(yuán)化转(zhuǎn)型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早(zǎo)在2008年开(kāi)始(shǐ)，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国安(ān)足球俱(jù)乐部(bù)64％股权，成(chéng)为国(guó)安的(de)新东家(jiā)。接(jiē)着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京(jīng)国安的估(gū)值一直(zhí)没变(biàn)，那么中赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控长城有什么特点和景观特点 长城是谁修建的人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示(shì)，目前中赫集团共有(yǒu)11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况(kuàng)没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安(ān)足(zú)球俱乐部实(shí)现营(yíng)业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都(dōu)成为老赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执(zhí)行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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