OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继(jì)续延续此前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称(chēng)，哲库(kù)科技是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要承租方之一，目前未收到(dào)哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租(zū)赁协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租(zū)的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司(sī)领(lǐng)导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多(duō)位业内人士表(biǎo)示，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大，但其实(shí)不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出租率(lǜ)下(xià)跌并不会(huì)从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值，投资者(zhě)应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗下(xià)芯片(piàn)子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技的(de)事件继(jì)续(xù)扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价格(gé)小幅低开，此后二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最(zuì)终(zhōng)报收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期(qī)不(bù)利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达(dá)到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市(shì)以来，华安张江(jiāng)光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现上(shàng)看，目(mù)前上市的(de)8只产业园区(qū)基础设(shè)施REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基(jī)础设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平(píng)均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江(jiāng)REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率有所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因此导致二级市场价格出(chū)现波(bō)动(dòng)。”一位业内人(rén)士分(fēn)圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么析称。

　　不过，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最(zuì)近(jìn)几个交易日(rì)场内资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下(xià)跌(diē)并不会从(cóng)根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着(zhe)二级市场价(jià)格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因素影(yǐng)响(xiǎng)，不好判(pàn)断价格是不是已经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐含收(shōu)益(yì)率高的(de)产品具(jù)备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园(yuán)区、物(wù圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么)流类(lèi)等REITs产品具备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经(jīng)营现金流没(méi)有造成(chéng)大的影响，“事件性利空(kōng)下(xià)调至得这(zhè)么(me)急、这么深(shēn)，加上前(qián)期本身园区类资产(chǎn)就回调不少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落(luò)到租金收入受不受(shòu)影响，影响多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回(huí)应(yīng)

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光大园REIT发布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未收到(dào)哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一(yī)步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切(qiè)关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张江光大园项(xiàng)目(mù)出租率下降事项，一度二级市场(chǎng)价格(gé)出(chū)现回落(luò)。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项(xiàng)进行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定提振(zhèn)，二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平(píng)稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出(chū)租率将得到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关注(zhù)，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目的原(yuán)始权益人相关负责人坦言，事(shì)发突然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时间(jiān)即奔赴(fù)现场进行(xíng)了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由(yóu)于张润大厦(shà)是(shì)全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重(zhòng)视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍(shào)说(shuō)，目前储备租户还是比(bǐ)较丰富的，覆(fù)盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化(huà)为(wèi)实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们(men)一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道(dào)。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张江(jiāng)光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空置率为(wèi)何(hé)未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运圆的直径符号字母表示R，圆的直径符号字母表示什么营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属于正(zhèng)常(cháng)情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃度的短期(qī)低点，目前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租(zū)率下滑(huá)情况没有得到及时(shí)修(xiū)复后，张(zhāng)江这边也作了一(yī)定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租(zū)户(hù)的分隔空间、交付(fù)标准(zhǔn)、租金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一(yī)些，单(dān)价也贵一些(xiē)，张江光大园单层以一(yī)千平(píng)的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选(xuǎn)区域内的(de)不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都(dōu)变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥协(xié)同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和张江高科(kē)目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万方，还有一些(xiē)其他在开发的储备项(xiàng)目，这些都将成为(wèi)张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是(shì)我(wǒ)们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是这和(hé)我们在张江科学城(chéng)这三十年建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历的相比，只能算是一(yī)个非常小的插(chā)曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解当前突发事件的所有负面(miàn)影响，维持(chí)预期和市场的信心。”

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