导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年(nián)是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占(zhàn)比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中(zhōng)城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相关。中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居民户均(jūn)1套(tào)房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套(tào)户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三(sān)成(chéng)都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在(zài)不同(tóng)能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是否已经过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房(fáng)地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害(hài)综合风险普查工作情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的(de)新闻(wén)发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村(cūn)房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计(jì)。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国(guó)存(cún)量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉(lián)租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其他(tā)住宅(zhái)、购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房并(bìng)不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因素产生的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米>七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米trong>

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好(hǎo)一(yī)套房，就会造成人(rén)口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁(lìn)一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流(liú)动人口的(de)租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至(zhì)少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等问(wèn)题(tí)，如电线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和(hé)二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力(lì)

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房(fáng)进城和(hé)老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水(shuǐ)平(píng)的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低(dī)于15平方米的家庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā七尺是多少米呀 身高7尺是多少厘米)庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断(duàn)下降，六普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占(zhàn)比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势(shì)将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的(de)缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经济发展带来的新增住(zhù)宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带(dài)、都市圈中心城(chéng)市流入(rù)，区(qū)域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业(yè)管(guǎn)理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后的改善性需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于(yú)中小户(hù)型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价(jià)快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低，其(qí)增速可能超预期。