近(jìn)两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比(bǐ)例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳(wěn)定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者(zhě)注(zhù)意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升品中，2022年全年分配(pèi)金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益(yì)来(lái)源(yuán)为(wèi)持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的变(biàn)化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素(sù)的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投(tóu)资人(rén)通过基(jī)金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对(duì)于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基(jī)金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关(guān)法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金形式分配给投资(zī)者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前(qián)提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％1千克水等于多少毫升水，一1升水等于多少毫升，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏(hóng)观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引(yǐn)投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期(qī)恢复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的(de)改善有一定的(de)滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的(de)开盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单(dān)位基金份额的(de)分红(hóng)金额进(jìn)行计算。除权操作是对分(fēn)红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投(tóu)资(zī)者可能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年(nián)等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示(shì)，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类(lèi)和产权(quán)类两大资产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经(jīng)营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经营期限。这种类似永续(xù)经(jīng)营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资(zī)产运营情(qíng)况

　　在基金分红的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示，在(zài)产品分(fēn)红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报(bào)中披(pī)露的经营活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对(duì)经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合(hé)考(kǎo)虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连(lián)回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经济(jì)及市(shì)场的实际环境，对(duì)基础设施项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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