万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红(hóng)，让这个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其(qí)背后曾宣称要做(zuò)地(dì)产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集(jí)团成(chéng)了共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了(le)收回钱款不得不将中赫(hè)抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的(de)有钱人，房(fáng)子现在莫名(míng)奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难怪(guài)有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被割韭菜的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近(jìn)日(rì)，有网友发现(xiàn)，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上述不良债权转让项目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京市分公司（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债权(quán)金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是(shì)共同债务(wù)人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅(zhái)的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体(tǐ)报道，万(wàn)柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页面上(shàng)又注(zhù)明这(zhè)75套房子是(shì)“未(wèi)出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根(gēn)本没有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道(dào)证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出去(qù)，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万(wàn)柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实(shí)已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达转(zhuǎn)让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执行中，业(yè)主(zhǔ)已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续(xù)的(de)，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院(yuàn)不得(dé)查封、扣押(yā)、冻(dòng)结(jié)，已经查封的可以向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可以联合起(qǐ)诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责(zé)任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利(lì)保护问题(tí)的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释的方式明确了购房人的(de)优先权(quán)：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并已支付全部(bù)价款(kuǎn)，主张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于(yú)建设(shè)工程价款优先受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法庭辩论终(zhōng)结前已实(shí)际支付剩余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际(jì)上是(shì)个(gè)烫手山芋(yù)。可能(néng)不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可以(yǐ)追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际(jì)信(xìn)托有限责任(rèn)公司(sī)成为了唯一(yī)股东，后者由中国(guó)信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅圈留下(xià)一个个(gè)传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入(rù)北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大(dà)型知名房企(qǐ)手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外震(zhèn)撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费)受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名(míng)商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因(yīn)此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为(wèi)履行能力(lì)而拒不(bù)履行生效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾深挖出(chū)背后(hòu)的中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元(yuán)化(huà)转型，但(dàn)转(zhuǎn)型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的(de)目光，放到(dào)了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那(nà)么(me)中赫(hè)集团(tuán)拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中(zhōng)赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条股(gǔ)权出(chū)质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国(guó)安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团(tuán)也(yě)被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(gu免费的播放器有哪个，在哪里看最新电影免费ān)网信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该(gāi)俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行(xíng)标(biāo)的(de)高达11亿，北京国(guó)安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人(rén)，执行(xíng)标(biāo)的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能(néng)力而拒不(bù)履行生效(xiào)法(fǎ)律文书确定义务，上述(shù)被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人(rén)都成为老赖的情(qíng)况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北京(jīng)国安，又如何能独善其(qí)身？

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