5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经(jīng)在(zài)悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产(chǎn)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票(piào)市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更是(shì)进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前(qián)五个(gè)股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比去(qù)年四(sì)季(jì)报(bào)，变化之处首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但(dàn)考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季(jì)并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传(chu轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁án)导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到(dào)二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期的(de)行业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存(cún)量(liàng)有(yǒu)400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面(miàn)积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前(qián)居(jū)民的杠杆率(lǜ)和(hé)房价收入也不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价，因而行业高增(zēng)的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信用风险问题（类似2022年的民营(yíng)地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争(zhēng)力强的公(gōng)司(sī)就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回(huí)落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代(dài)表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨(zhǎng)的达(dá)到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期(qī)减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募(mù)的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方面是(shì)该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租(zū)率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿(ná)地(dì)结(jié)算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下(xià)，自然(rán)也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度他有的两只产品杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅(fú)增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局(jú)在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质土地供给(gěi)较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用(yòng)问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的(de)融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调(diào)的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮(cháo)下，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其(qí)主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出(chū)较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的(de)开发资(zī)源和良好的不(bù)动产资(zī)产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较(jiào)于民企来说估值的修(xiū)复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集(jí)中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进(jìn)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来估(gū)值(zhí)中枢的提升，应该关注(zhù)估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公(gōng)司。”星石投(tóu)资首席研究(jiū)官(guān)方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资(zī)部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(轻轨是什么，轻轨是地铁还是高铁yào)客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是融资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度(dù)缓慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保(bǎo)利发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的增长(zhǎng)。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业(yè)内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推(tuī)动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩(jì)的增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性(xìng)。其实整个(gè)市场从(cóng)四月份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除了杭州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城(chéng)市都出现环比(bǐ)下滑的(de)情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也不太(tài)乐观。按照(zhào)现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市(shì)场的(de)去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可(kě)能会出现，到六(liù)月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上(shàng)下游产业链的(de)复苏速(sù)度(dù)都比想象的要(yào)慢很多，我们要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少(shǎo)数的、做得(dé)比同行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等(děng)待它的(de)基(jī)本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股仅为举(jǔ)例分析(xī)，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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