文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了(le)。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对(duì)购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必(bì)然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一手(shǒu)交房，天经地义。当(dāng)然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企(qǐ)稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售。客(kè)观讲预售制度(dù)有(yǒu)一定历史阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的(de)提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是(shì)向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大(dà)的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售(shòu)制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香(xiāng)港还(hái)未(wèi)推行公共(gòng)房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数(shù)以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民(mín)数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方(fāng)法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的(de)订金，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的(de)一大特(tè)色，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明(míng)自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目(mù)完成(chéng)，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取(qǔ)监管账户(hù)资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银行将成最大风险方，后(hòu)续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工(gōng)业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也(yě)出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场面临商品(pǐn)房的需求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品(pǐn)房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内(nèi)地逐步引进(jìn)中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发(fā)模式，住房(fáng)供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等(děng)多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港(gǎng)“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中国内地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是(shì)指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设(shè)中的(de)房屋预先出售给购(gòu)房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于(yú)中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房者需(xū)要一次性付清首付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行贷款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言(yán)之，房屋(wū)未建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中国内(nèi)地的(de)开发商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了(le)高周转、高杠(gāng)杆(gān)的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金需(xū)求(qiú)，也提高了居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国(guó)家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快(kuài)速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中国住房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发(fā)展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标(biāo)大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分别从1.5亿(yì)平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的(de)快速发展，房(fáng)地(dì)产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高(gāo)增长的(de)火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年(nián)房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉(lā)动的投资占全社会固(gù)定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债(zhài)房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的(de)比例(lì)较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股(gǔ)票、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前(qián)的负(fù)面效(xiào)应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是对购买者的(de)单方(fāng)面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等(děng)待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办(bàn)理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合同(tóng)向开发商主(zhǔ)张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银(yín)行作为按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订(dìng)的(de)预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企业预售商品房(fáng)所得款(kuǎn)项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的工程(chéng)建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市(shì)重点监(jiān)管资金比例(lì)为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项目工(gōng)程总额报价(jià)计算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续(xù)建设(shè)。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产(chǎn)大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比如工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上(shàng)把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付的(de)预(yù)付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付(fù)方式(shì)：预(yù)付款一般以(yǐ)定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护：为(wèi)预售商品房(fáng)提(tí)供期(qī)房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重(zhòng)大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或(huò)第三方(fāng)验收(shōu)合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期(qī)限内无(wú)条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通(tōng)过按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与损失。而开发商(shāng)在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的(de)资金全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金(jīn)直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经(jīng)审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)可(kě)购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获(huò)批后即可预(yù)售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合(hé)同后，购房者需支付(fù)公(gōng)证(zhèng)费(fèi)和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的(de)制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完工，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售制设有10％定(dìng)金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国(guó)规定房屋必须经过房(fáng)产(chǎn)公证公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期(qī)房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师(shī)，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即(jí)资(zī)金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋(wū)供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的(de)部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完(wán)成定金保全(quán)措施才可(kě)预(yù)售。什(shén)么是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或(huò)保险(xiǎn)机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的(de)保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房(fáng)者赔(péi)付违约金，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环(huán)节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专门(mén)项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房后满1年(nián)保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商(shāng)有统(tǒng)一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一步签订购买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流(liú)程做(zuò)了统(tǒng)一详细(xì)规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同签(qiān)订后、地(dì)基(jī)完(wán)工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗(chuāng)等完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此(cǐ)过程(chéng)中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)一个学期一般有多少周 一个学期一般有几个月房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重点是保交楼保(bǎo)复工保民(mín)生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加(jiā)大(dà)支持力度(dù)，由优质(zhì)房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋(wū)交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按(àn)工程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的(de)权益。资金监管环节，引入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪用现象。交(jiāo)付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商(shāng)将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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