近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场价(jià)格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分(fēn)红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(kàn)，基础设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回(huí)报，而(ér)是(shì)由可供分配(pèi)现金(jīn)决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字了机构投资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强的(de)配置(zhì)价值(zhí)。另(lìng)一方(fāng)面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债(zhài)券相对高的收益性，在(zài)有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设(shè)施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注(zhù)二级市形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持续(xù)分(fēn)红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收益主要(yào)包括每年(nián)的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每(měi)年的(de)现金分(fēn)红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进度逐年(nián)下(xià)降是(shì)正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较长，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映(yìng)在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底层资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的(de)现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金(jīn)流，基于(yú)企业本身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金，最终得(dé)到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回报，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对(duì)明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实(shí)际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上(shàng)述负责人也称。

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