文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权(quán)宜之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次(cì)房改(gǎi)是个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实(shí)现房(fáng)地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风险。从行(xíng)业层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有助(zhù)于(yú)房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措(cuò)施，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购(gòu)买期(qī)房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支(zhī)付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对(duì)购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国(guó)住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于(yú)降负债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把(bǎ)烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只(zhǐ)要(yào)坚持(chí)市(shì)场化改(gǎi)革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和(hé)居住(zhù)属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好(hǎo)生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房(fáng)地(dì)产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来(lái)形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗>

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　二(èr)十(shí)世纪五十(shí)年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共(gòng)房屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国(guó)香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼(lóu)宇契约(yuē)切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力(lì)寻求方法加快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境(jìng)、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即(jí)先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了(le)制造商(shāng)的资金问题，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进(jìn)市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支(zhī)停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金(jīn)等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银行开设(shè)的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透(tòu)明化机制(zhì)，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着(zhe)监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临(lín)住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房市(shì)场发(fā)展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房(fáng)地(dì)产市(shì)场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困(kùn)境，此时(shí)引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文(wén)件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快(kuài)住房建设的通知》文(wén)件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社会化(huà)的(de)住(zhù)房新(xīn)体制，从计划经济下的(de)福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个项目(mù)的开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银(yín)行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作用推动了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调(diào)整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了(le)缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港的按照(zhào)工程进度付款有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城(chéng)镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至(zhì)34.7平方米，城镇住(zhù)房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国内地房地产历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销(xiāo)售面(miàn)积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产(chǎn)业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来(lái)房地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个(gè)行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等(děng)待(dài)期(qī)一般为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者(zhě)承担(dān)的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从(cóng)银(yín)行(xíng)获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失(shī)还(hái)款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的(de)预(yù)售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目(mù)工程(chéng)总(zǒng)额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度(dù)所需(xū)。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的(de)预(yù)付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或(huò)按工程(chéng)进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按(àn)工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金(jīn)一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交(jiāo)付后按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节(jié)，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或(huò)首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪用(yòng)资金，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后(hòu)发放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获(huò)批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付公证费(fèi)和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在(zài)购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支(zhī)付节点、比例(lì)因(yīn)项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路(lù)完(wán)工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房者可在支付房款前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能(néng)是当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各(gè)个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确(què)认无误(wù)后签订首(shǒu)付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的(de)定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也(yě)由律师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关(guān)款项(xià拉斯维加斯在美国的哪个地方 拉斯维加斯是沙漠城市吗ng)过程中(zhōng)，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方(fāng)律师转给(gěi)开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商(shāng)账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地(dì)建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房(fáng)者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受该措施保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需支付(fù)最(zuì)多不(bù)超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交房(fáng)后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户(hù)，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工(gōng)、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现(xiàn)象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大(dà)关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节，建立(lì)开(kāi)发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入(rù)独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银(yín)行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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