导读

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续(xù)低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的(de)讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实(shí)是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不(bù)是(shì)人均一(yī)间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关(guān)。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家还有很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于(yú)1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而(ér)事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房(fáng)无法满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求。全国总(zǒng)人(rén)口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家(jiā)庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过去二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代下(xià)地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热(rè)议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突(tū)然激(jī)增，引发(fā)一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数(shù)据并未公布(bù)，我们无(wú)法(fǎ)直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩了？据此判(pàn)断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国(guó)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医(yī)院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次(cì)人(rén)口普查数(shù)据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量(liàng)有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套(tào)设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接(jiē)公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处(chù)可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商品(pǐn)住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用(yòng)到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户均(jūn)住宅套数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加，我们就能(néng)够(gòu)得到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方量房地(dì)产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民的住(zhù)宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居(jū)民(mín)所(suǒ)有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期(qī)间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交付(fù)使用，到(dào)2024年，中(zhōng)国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户(hù)均一(yī)套房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净(jìng)流入(rù)地的住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流动人口(kǒu)和省(shěng)际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的(de)中国城乡人(rén)口流动调查数据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户(hù)均一套(tào)房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均(jūn)水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的住(zhù)宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态(tài)结(jié)构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了中国未来地产(chǎn)仍(réng)有需求释(shì)放。户均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住宅需猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化日益明显，资源和(hé)生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入，区域(yù)经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场(chǎng)带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅(zhái)。租(zū)房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧(jiù)城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进一猎德村一人分了多少钱，猎德村多少钱一方(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村(cūn)、老(lǎo)公有(yǒu)住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)还将有所(suǒ)增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提高(gāo)生活(huó)品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未来将是住(zhù)宅(zhái)质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手(shǒu)房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示(shì)

　　人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因此(cǐ)可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预(yù)期。

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