导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地(dì)产(chǎn)趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示(shì)中国城镇居民(mín)人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是人均一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与房屋质(zhì)量(liàng)、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商品(pǐn)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商(shāng)品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房(fáng)似(压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都是流(liú)动(dòng)人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩(suō)小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发(fā)达(dá)国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十(shí)年房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分(fēn)化必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国(guó)的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过(guò)剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们无(wú)法直接(jiē)知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城(chéng)乡(xiāng)建设行业(yè)获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总(zǒng)的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间(jiān)数量有关，更与房屋质量(liàng)、居住面积、配套(tào)设施等因素(sù)密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人均住宅间数不能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅主(zhǔ)要分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能(néng)够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就能(néng)够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商(shāng)品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测(cè)算得到(dào)中国(guó)存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房(fáng)地(dì)产销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户(hù)均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住(zhù)宅和(hé)购买二(èr)手(shǒu)房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房(fáng)加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义(yì)

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结(jié)，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来(lái)看，美国(guó)、英国(guó)和(hé)日(rì)本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高(gāo)工(gōng)资(zī)吸(xī)引打工人(rén)，但高房价迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际(jì)上会占据(jù)两套房，在(zài)高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地(dì)资源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力(lì)

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带(dài)房进城和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)小于均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积为40平，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便如(rú)此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇(zhèn)住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向经(jīng)济带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带(dài)来(lái)新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善(shàn)性需(xū)求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加。压线扣几分罚款多少的，压线扣多少分？ng>

　　刚(gāng)需购房(fáng)受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅(zhái)家庭希望提高生活品质(zhì)，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数(shù)与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么(me)未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异(yì)也(yě)将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住(zhù)宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能(néng)超(chāo)预期。