OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技(jì)，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如今，二(èr)级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌(diē)幅一(yī)度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交(jiāo)易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦(shà)的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募(mù)购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相关负责人也表(biǎo)示，近期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极(jí)应(yīng)对哲(zhé)库提前退租(zū)的(de)可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继(jì)续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级(jí)市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅(fú)超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募REITs中(zhōng)位居(jū)前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市(shì)场整体表(biǎo)现(xiàn)上(shàng)看，目前(qián)上市(shì)的(de)8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商(shāng)蛇口产业园REIT微幅美国管得了比尔盖茨吗上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“美国管得了比尔盖茨吗此(cǐ)前，张江REIT一季(jì)报中已经披露张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率有所下降，如(rú)今拟扩(kuò)募的项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上(shàng)述人士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险规避的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下跌并不会从根本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌(diē)，风(fēng)险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面(miàn)等多重因素(sù)影响，不(bù)好判断价(jià)格是(shì)不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表现低(dī)迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大(dà)，其实有(yǒu)些(xiē)隐含(hán)收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类(lèi)投资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具(jù)备(bèi)一定(dìng)的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此表示，若张(zhāng)江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下调至得这么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他也强调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影响(xiǎng)多(duō)大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关于停(tíng)止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张(zhāng)江光大美国管得了比尔盖茨吗(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目出(chū)租率下降事(shì)项，一(yī)度二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)出现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩说明会中管(guǎn)理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据(jù)了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召(zhào)开(kāi)的(de)线上和线(xiàn)下的扩募说(shuō)明(míng)会上，运营团队表(biǎo)示(shì)了对(duì)张(zhāng)江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈(tán)判(pàn)中的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出租(zū)率将得到回升(shēng)。没(méi)想(xiǎng)到(dào)仅过(guò)了不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起了市场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始(shǐ)权(quán)益人相关负责人坦言，事发(fā)突然确实(shí)始料未及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作(zuò)，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲(zhé)库(kù)提(tí)前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目(mù)，公司(sī)领导高度(dù)重视，据(jù)悉新(xīn)区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当(dāng)谈(tán)及储备租户情(qíng)况，相关负(fù)责(zé)人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了(le)芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技(jì)术等(děng)产业客户，租(zū)赁意(yì)向(xiàng)面(miàn)积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手(shǒu)通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁(suǒ)定(dìng)一些重要租户。虽(suī)然收了三(sān)个月(yuè)履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着对首批扩募、对市(shì)场(chǎng)负责的态度，我们(men)肯定要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短期(qī)内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光(guāng)大园项目(mù)一季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光(guāng)大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运(yùn)营为(wèi)导(dǎo)向，历(lì)史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租(zū)户的调租和(hé)换租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场情(qíng)况已有(yǒu)所好(hǎo)转。在看到出租率下滑情况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些(xiē)差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面积为主，还有(yǒu)一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能(néng)更加充(chōng)分(fēn)发挥协同效应(yīng)，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上(shàng)述负责人(rén)补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对(duì)于(yú)张江REIT的(de)定位和展望，相(xiāng)关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张江高科目前在管资产约五百万(wàn)方(fāng)，还有一些其(qí)他在开(kāi)发(fā)的储备项目，这些(xiē)都将成为张(zhāng)江REIT实现打造张(zhāng)江园(yuán)区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金(jīn)扩(kuò)容的(de)第一步(bù)，也是至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能面临了(le)一些(xiē)突发情况需要(yào)解(jiě)决，但是(shì)这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设(shè)发(fā)展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非(fēi)常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除万难，尽一切(qiè)可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负(fù)面影响，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信心。”

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