饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中(zhōng)介费(fèi)问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监(jiān)管总局联合发布了关于(yú)规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费用、未明(míng)码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于(yú)上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确(què)经纪(jì)服务内容、130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元合理(lǐ)确定经纪服(fú)务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了(le)意(yì)见。

　　中原地产首席(xí)分析师(shī)张大伟称，随着(zhe)城市发展，一二线城市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海(hǎi)为例，二手房占市130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元场(chǎng)成交比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二(èr)手房成交依(yī)赖(lài)中介居间成(chéng)交，房地产调(diào)控重心逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策(cè)研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具(jù)有非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利用信息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项(xiàng)并未明(míng)码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及(jí)其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产市(shì)场管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工(gōng)作的(de)意义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪服(fú)务行(xíng)业关注最多(duō)的一(yī)个话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房屋(wū)交易(yì)过程中(zhōng)，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介(jiè)费。以(yǐ)北(běi)京某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元务费率计算，一套(tào)1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用。鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经(jīng)纪服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早(zǎo)依据是1995年国(guó)家计委建设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六条规(guī)定：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准(zhǔn)，即(jí)根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方协商同(tóng)意，可在规定的收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)基(jī)础上适(shì)当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当(dāng)前北京二手房中介费(fèi)上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由(yóu)各(gè)中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取(qǔ)费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前(qián)并未明确具体的中介费(fèi)率，中介机构仅需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取(qǔ)过程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的(de)中介(jiè)费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当在经(jīng)营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标(biāo)准，不得混合标价和(hé)捆绑收(shōu)费。房地产经纪机(jī)构提供的基(jī)本服(fú)务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和收费标准(zhǔn)。房地(dì)产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事(shì)人(rén)出具收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监管(guǎn)部门会同有关(guān)部门依(yī)法查处不按规定明(míng)码(mǎ)标价、操纵经纪服务收(shōu)费等违反价(jià)格(gé)和反垄断法律法规的行为。对房地产(chǎn)经纪机构(gòu)相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法依规纳入国(guó)家(jiā)企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费有望大(dà)幅降(jiàng)低？

　　中原地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总(zǒng)经(jīng)理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价，合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还是(shì)规范行(xíng)业，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但(dàn)对市(shì)场影响有限，“以深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅(zhái)本来收(shōu)费(fèi)就(jiù)不同(tóng)，各家收(shōu)费普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务费用对市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业的专业性提出更高的(de)要求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟(lín)指出(chū)，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由(yóu)上下家(jiā)各支付一(yī)半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过程中，往往会有这样的(de)情形，因(yīn)部分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者(zhě)来承(chéng)担(dān)。即使一些房东愿意承担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可(kě)能通过转嫁的方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分(fēn)中介公司可(kě)能会利用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次向房东收取费(fèi)用(yòng)，而(ér)这(zhè)部分费用(yòng)，房(fáng)东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提(tí)出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交易中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称。

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