近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可(kě)供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再(zài)产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归还，在选择投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基(jī)金份额二级市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及(jí)市(shì)场因(yīn)素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人(rén)通(tōng)过(guò)基金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总(zǒng)监李华平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金形式(shì)分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一(yī)，稳(wěn)定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压舱500万越南盾是多少人民币，1人民币=石(shí)”的作用。

　　分红除了投(tóu)资(zī)收益“落(luò)袋(dài)为安(ān)”外，市(shì)场(chǎng)对于(yú)未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格(gé)走势的(de)关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和(hé)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二(èr500万越南盾是多少人民币，1人民币=)级(jí)市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级(jí)市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活力的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权(quán)日，将对基(jī)金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人(rén)在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的(de)投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运(yùn)作(zuò)期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部(bù)分之间的比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等(děng)合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红及资产增(zēng)值(zhí)的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投(tóu)资者在选择投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红(hóng)相当(dāng)于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价(jià)值增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后(hòu)不再(zài)能产(chǎn)生现金收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限较(jiào)短的(de)特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权项目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单(dān)价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下(xià)降是正常现象，投资特许(xǔ)经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目(mù)相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地(500万越南盾是多少人民币，1人民币=dì)或(huò)建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或(huò)补缴(jiǎo)土地出让(ràng)金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的(de)估值上，使产权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资(zī)属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分红的(de)时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示(shì)，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基(jī)于企业(yè)本(běn)身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立的(de)资产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益率的高低，对(duì)产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产(chǎn)的(de)经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择(zé)投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建(jiàn)议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分(fēn)红(hóng)金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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