饱(bǎo)受(shòu)争(zhēng)议的二手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到监(jiān)管部门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部(bù)、市场监管总局联(lián)合发(fā)布了关于规范(fàn)房(fáng)地产经纪服务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户个(gè)人信息等问题，加重(zhòng)交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部门从加(jiā)强从业主体管理、明确经纪(jì)服(fú)务内容、合理确定经纪服(fú)务收良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物费(fèi)、严格实(sh良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物í)行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等十方面，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地(dì)产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称(chēng)，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二线(xiàn)城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市(shì)场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院住房政策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房(fáng)对居(jū)民来说(shuō)属(shǔ)于金额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交易(yì)成本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非(fēi)常强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来完(wán)成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信(xìn)息(xī)不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收费夹带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费(fèi)等，对居(jū)民造成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包(bāo)括经纪服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场(chǎng)交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下，推进这(zhè)项工作的意义更大(dà)，也更急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场中，历来(lái)对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易(yì)过程中，部分(fēn)价值不菲(fēi)的房屋，往(wǎng)往要缴纳(nà)一(yī)笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某(mǒu)房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的(de)房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定经纪服务收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价。引导由交易(yì)双方(fāng)共同(tóng)承担经(jīng)纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收费(fèi)标(biāo)准，即(jí)根据这(zhè)样的(de)规(guī)定：“少(shǎo)数(shù)特别(bié)复(fù)杂的(de)住宅买卖(mài)经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房(fáng)地产中介服务等57个良莠不齐能形容物吗，良莠不齐是形容人还是形容物政府(fǔ)定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收(shōu)费多少由各(gè)中介机构(gòu)自行决定。

　　“房(fáng)产中介机(jī)构在实际收取费用(yòng)过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明(míng)确具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经(jīng)营门店、网站(zhàn)、客户端等场所或渠道，公示(shì)服(fú)务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本(běn)服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服(fú)务(wù)项目(mù)和(hé)收费标准。房(fáng)地产经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易当(dāng)事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人(rén)签字确认。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约谈等综合(hé)措(cuò)施(shī)进行重点监管。市场(chǎng)监管部(bù)门会(huì)同有(yǒu)关部(bù)门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务(wù)收费(fèi)等(děng)违(wéi)反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行为。对房(fáng)地产经纪(jì)机构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法(fǎ)依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅(zhái)的中介费有望大幅(fú)降低(dī)？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁兼深(shēn)圳(zhèn)中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价，合(hé)理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和(hé)租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规范行业(yè)，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影响不(bù)大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由(yóu)于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定其中的(de)细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场(chǎng)看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不同(tóng)税费等都(dōu)可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业的专业(yè)性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热点(diǎn)城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约(yuē)定(dìng)俗(sú)成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中介公司可能(néng)会利用(yòng)其支(zhī)配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础上，再次(cì)向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相当于(yú)变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅(jǐn)有利于提高交易中(zhōng)操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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