近两年火爆的创(chuàng)新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受(shòu)到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭)有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及(jí)市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额(é)二级市场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资(zī)基(jī)金(jīn)指引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分(fēn)配金额以现(xiàn)金形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的(de)一面，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有强制分红(hóng)要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的(de)固定利息回(huí)报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱(cāng)石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收(shōu)益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二(èr)级市场价(jià)格走(zǒu)势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘(pán)）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的(de)影响，可分(fēn)配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程(chéng)度上(shàng)影响(xiǎng)了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有(yǒu)一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权(quán)操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运(yùn)作(zuò)期(qī)间的(de)“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类(lèi)和产权类两大资产类型，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产(chǎn)增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的(de)外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭收(shōu)益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的(de)分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资(zī)标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭)属性不同而形成(chéng)区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收(shōu)益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经营项目(mù)，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到(dào)期(qī)后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层(céng)资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的(de)时点，多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观(guān)测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生(shēng)的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营活动产生；可供分(fēn)配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合(hé)长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部(bù)收益率的(de)高低，对产(chǎn)权类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合实(shí)力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素(sù)来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在(zài)发(fā)行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金(jīn)额预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中披露(lù)预测(cè)进行(xíng)比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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