导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积(jī)超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此(cǐ)判断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极(jí)度(dù)过(guò)剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商业(yè)办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占比和(hé)城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均(jūn)人口规模(mó)缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人(rén)口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)与人均住宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化时代(dài)已至，大分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露(lù)全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜(xī)由于住宅存量数据(jù)并未(wèi)公布(bù)，我们无(wú)法直(zhí)接知晓具体(tǐ)情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何(hé)发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国(guó)自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布(bù)会(huì)上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公(gōng)布(bù)了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套设施齐全(quán)的(de)住宅才(cái)是城(chéng)镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思(sī)路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公(gōng)有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计(jì)局(jú)）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源(yuán)（人(rén)口普查数(s不可名状的意思解释一下，不可名状 的意思hù)据）。计算中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住宅销售套数相加，我们就(jiù)能(néng)够得到(dào)当(dāng)前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住(zhù)宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户(hù)均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据，大致(zhì)测(cè)算得(dé)到(dào)中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企竣(jùn)工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的时间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除(chú)以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需(xū)要(yào)进一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国城镇居(jū)民的住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其(qí)他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二手房加总，得到(dào)商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续交付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住(zhù)宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存(cún)量供给绰绰(chuò)有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住(zhù)宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和(hé)韩(hán)国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口净流入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在(zài)大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城乡人口流动(dòng)调查数据(jù)显示，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房(fáng)价迫使打工(gōng)人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在(zài)高房价(jià)的(de)大城(chéng)市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动(dòng)人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年(nián)龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全隐患大等问题，如(rú)电线老化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪修建的(de)老(lǎo)旧小区很难满足(zú)现代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房(fáng)进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超(chāo)过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国(guó)人均水平的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积(jī)后，中(zhōng)国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静态(tài)结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数(shù)不(bù)断(duàn)下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二(èr)人户(hù)的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的分(fēn)化(huà)日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经(jīng)济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及(jí)到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市(shì)场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增(zēng)加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的(de)改善性(xìng)需(xū)求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品(pǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论(lùn)是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将(jiāng)是(shì)住宅质量的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之(zhī)间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

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