万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀(diàn)的(de)豪宅被(bèi)张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同(tóng)债务人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款不得不将(jiāng)中赫抵押的(de)75套(tào)万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人，房子(zi)现在莫(mò)名(míng)奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候(hòu)，他们的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没(méi)想到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核(hé)心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖(mài)上，上(shàng)架(jià)了(le)“北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地(dì)产(chǎn)开发有限公司(sī)不(bù)良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)北京市分公司(sī)（下(xià)称中(zhōng)国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权(quán)本(běn)金37.50亿元(yuán)。中(zhōng)赫(hè)集团有限公司是(shì)共同债务人。目前，该(gāi)项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这就是一(yī)起(qǐ)中国(guó)信达(dá)北分讨债的故事，但实际上(shàng)，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资(zī)金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大佬也(yě)是万柳书院的业主。另(lìng)据地产自媒(méi)体“地(dì)产八(bā)卦(guà)女”爆(bào)料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些(xiē)业主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没(méi)有过错(cuò)，人(rén)民法院(yuàn)不得(dé)查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出执行异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查(chá)封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要(yào)求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违(wéi)约(yuē)责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商品房消费者权利(lì)保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居(jū)住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付请求权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受偿权、抵(dǐ)押(yā)权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持(chí)。只支(zhī)付(fù)了(le)部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这75套房子(zi)，还(hái)会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯到(dào)金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一股(g张柏芝第三胎和谁生的，张柏芝第三胎和谁生的是谢贤吗ǔ)东，后者由(yóu)中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开(kāi)发(fā)商，相较其他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度(dù)，但却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集(jí)团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平(píng)米的天价，成(chéng)为(wèi)当时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型(xíng)知名房(fáng)企手中，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成本超6万(wàn)的(de)成年(nián)银杏树(shù)，还是每平米(mǐ)20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院(yuàn)儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉(jiā)苑(yuàn)、佳兆业广场、恒(héng)大华府等(děng)，现如(rú)今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最(zuì)终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说(shuō)明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业(yè)大(dà)佬(lǎo)则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务(wù)，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的(de)中赫(hè)集团，发(fā)现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根(gēn)溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就(jiù)在(zài)于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过多(duō)元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的目(mù)光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集团手(shǒu)中拿(ná)下北京国(guó)安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么(me)又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押(yā)陆续质(zhì)押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人(rén)包括海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安(ān)后，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到(dào)改(gǎi)善(shàn)，中赫(hè)集(jí)团也被拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人，执行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北(běi)京国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不(bù)过在实(shí)控人都成为老(lǎo)赖(lài)的(de)情(qíng)况下，被执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何(hé)能(néng)独善其身？

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