近(jìn)两(liǎng)年火爆的(de)创新产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强(qiáng)制分红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该(gāi)类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒(xǐng)普通投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前(qián)已包(bāo)含了利(lì)润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比(bǐ)例的(de)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配(pèi)金(jīn)额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的(de)综(zōng)合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要(yào)来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营现金流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和(hé)信息披(pī)露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业(yè)及(jí)市场情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格(gé)变化导致的浮(fú)低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的盈或浮亏，分红作为基金份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考(kǎo)价值(zhí)。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营(yíng)高级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试(shì)行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上(shàng)合并(bìng)后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市(shì)场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一(yī)面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置价值。另一方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮助机构(gòu)投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期(qī)，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势的(de)关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金(jīn)额完成率不(bù)达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级(jí)市场扰动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)包括(kuò)利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还(hái)提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派(pài)的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有(yǒu)产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资(zī)产(chǎn)增值(zhí)的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的(de)收益主要来自(zì)项目每年的(de)现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类(lèi)的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和(hé)分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更(gèng)加准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常(cháng)具(jù)备(bèi)更高的分派率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(é)包(bāo)含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行扩募的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限一(yī)般(bān)较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这(zhè)种(zhǒng)类似(shì)永续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表的(de)项目进行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权(quán)类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主要来自(zì)底(dǐ)层资产的经营净现(xiàn)金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加(jiā)此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者(zhě)关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REI低头看我是怎么玩你的，低头看我是怎么弄你的Ts在发行首(shǒu)年及次年(nián)的(de)可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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