近两年火爆(bào)的创(chuàng)新(xīn)产(chǎn)品(pǐn)公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，强制河北保定技校排名，保定技校前十名分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现出该类(lèi)产品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营(yíng)权到期(qī)后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资(zī)产类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变(biàn)化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场情(qíng)况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关负(fù)责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投(tóu)资角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固定利(lì)息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的投(tóu)资(zī)品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前(qián)提(tí)下，增厚资产(chǎn)包收益(yì)，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影(yǐ河北保定技校排名，保定技校前十名ng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产(chǎn)品受宏观经济(jì)的影响，可分配金(jīn)额完成(chéng)率(lǜ)不达预期，一定程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的(de)特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之间的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现(xiàn)金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的(de)分红(hóng)包括了(le)利润分(fēn)配(pèi)和本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng河北保定技校排名，保定技校前十名)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所以相对股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价(jià)格和(hé)分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项目的分派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经(jīng)营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项(xiàng)目的土地或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一般较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的(de)估(gū)值上，使产权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流，二是(shì)可(kě)供分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生的现金(jīn)净流(liú)量是指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加(jiā)期(qī)初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持(chí)有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的(de)。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红交易(yì)带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与(yǔ)募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称(chēng)。

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